Notariskosten bij de aankoop van een woning in België: wat betaal je echt?

Waarom notariskosten bij woningkopen zo zwaar doorwegen

Wie in 2025 een woning koopt, merkt al snel dat de aankoopprijs niet het hele verhaal is. Bovenop de koopsom komen nog eens tot 10 à 15% extra kosten, waarvan een groot deel onder de noemer "notariskosten" valt. Die term is eigenlijk misleidend: slechts een beperkt deel gaat naar het ereloon van de notaris. Het grootste stuk bestaat uit belastingen (registratierechten of btw) en administratieve heffingen die de notaris voor de overheid int.

Een helder inzicht in notariskosten woning kopen helpt om je budget goed te plannen, verrassingen te vermijden en leningsbedrag en eigen inbreng correct te bepalen.

Wat valt er allemaal onder "notariskosten"?

Doorgaans worden vier grote componenten onderscheiden:

1. Registratierechten (of btw bij nieuwbouw)
2. Ereloon van de notaris (honorarium)
3. Administratieve en aktekosten
4. Kosten verbonden aan de lening (hypothecaire inschrijving of mandaat)

Samen vormen ze wat in de volksmond "notariskosten" heet. Voor een klassieke aankoop met hypotheek kunnen deze posten samen al snel 10 à 15% van de aankoopprijs vertegenwoordigen.

Registratierechten: grootste hap uit het budget

Registratierechten zijn een eenmalige belasting op de aankoop van een bestaande woning of bouwgrond. Vanaf 1 januari 2026 wijzigen de tarieven in Vlaanderen. De tarieven per gewest zien er als volgt uit:

• Vlaanderen
  • Enige eigen gezinswoning: 2% op de aankoopprijs
  • Andere woningen (tweede verblijf, investering): 12%
• Brussel-Hoofdstad
  • Standaard: 12,5%
  • Abattement: eerste schijf van 200.000 euro vrijgesteld, op voorwaarde dat je er zelf gaat wonen en binnen de wettelijke termijn inschrijft
• Wallonië
  • Standaard: 12,5%
  • Bescheiden woning: 3%, afhankelijk van een prijsgrens

Voorwaarden voor het 2%-tarief in Vlaanderen

Het verlaagde tarief van 2% in Vlaanderen geldt niet automatisch. Je moet aan al deze voorwaarden voldoen:

• Je koopt je enige eigen woning (geen tweede verblijf of investeringspand)
• Je schrijft je in en behoudt je domicilie op het adres gedurende minimaal 1 jaar
• Je verhuurt de woning niet onmiddellijk na aankoop

Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan geldt het standaardtarief van 12%.

Wat het verschil in de praktijk betekent

Het verschil tussen het 2%-tarief en het standaardtarief van 12% is aanzienlijk. Voor een woning in Vlaanderen levert het verlaagde tarief de volgende besparingen op tegenover het standaardtarief:

• Woning van 300.000 euro: besparing van 30.000 euro
• Woning van 400.000 euro: besparing van 40.000 euro
• Woning van 500.000 euro: besparing van 50.000 euro

Volledig kostenvoorbeeld: woning van 300.000 euro in Vlaanderen

Ter illustratie een overzicht van de totale notariskosten voor een woning van 300.000 euro in Vlaanderen, met en zonder het verlaagde tarief:

Met 2%-tarief (enige eigen woning):

Met standaardtarief (12%):