De Belgische woningmarkt beleeft in 2025 een ingrijpende transformatie door versoepelde renovatieplicht 2025 België. Zowel regelgeving als financiële maatregelen creëren een compleet ander landschap voor woningkopers, verkopers en investeerders. Terwijl de energetische renovatie van bestaande woningen steeds centraler staat, zorgen versoepelde EPC-vereisten en lagere registratierechten ervoor dat de markt toch meer dynamiek krijgt dan voorzien. Voor wie een woning wil kopen, verkopen of renoveren, is het essentieel om deze veranderingen goed te begrijpen.
Versoepelde renovatieplicht 2025 België: wat verandert er?
Sinds januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor kopers van woningen met een laag energielabel. Deze regel has echter een aanzienlijke wijziging ondergaan. Wie een huis of appartement aankoopt met een EPC-label E of F, moet het nu binnen zes jaar (in plaats van vijf jaar) renoveren tot minimaal EPC-label D.
Dit is echter slechts één kant van het verhaal. De Vlaamse regering onder minister-president Diependaele (N-VA) schrapte namelijk de oorspronkelijke, veel ambitieuzere doelstellingen. Waar eerder verwacht werd dat de vereisten zouden stapsgewijs toenemen naar label C (tegen 2028), label B (tegen 2035) en uiteindelijk label A (tegen 2045), blijft het doel nu voorgoed steken op label D.
Voor investeerders en kopers van oudere woningen is dit een welkome verlaging van de drempel. De langer termijn van zes jaar biedt meer flexibiliteit voor financiële planning, en de afbouw van strengere lange-termijndoelstellingen maakt de aankoop van energieverslindende woningen financieel aantrekkelijker. Bovendien verdween ook het verplichte energieprestatierenovatie-pad dat veel vastgoedinvesteerders zou hebben dwars gezeten.
Welke woningen vallen onder de verplichting?
Belangrijk is dat de renovatieverplichting uitsluitend van toepassing is op residentiële gebouwen – dus huizen en appartementen – die als enig eigendom in volle eigendom worden aangeschaft. Er zijn bepaalde uitzonderingen: erfenissen, echtscheidingen, notariële overdrachten met declaratieve werking, en fusies of splitsingen vallen buiten de regeling.
Eigenaren die al een renovatieverplichting hadden voordat een nieuw eigenaar het pand overnam, zijn echter niet vrijgesteld. De verplichting gaat door naar de volgende eigenaar.
Regionale verschillen: een voordeel voor starters in Wallonië
Terwijl de versoepeling van de renovatieplicht alle Belgische regio’s geldt, worden de regionale verschillen in registratierechten in 2025 steeds interessanter. In Wallonië zorgde de invoering van een gereduceerd tarief van 3% voor de aankoop van een eerste eigen woning (tegen de normale 12,5%) voor een ware explosie in vastgoedtransacties.
De eerste negen maanden van 2025 toonden dramatische cijfers: huizenprijzen in Wallonië stegen met 12,9%, een record die het aanbod in Vlaanderen (+2,4%) en Brussel (+1,2%) ver achter zich liet. Deze opmerkelijke stijging wordt grotendeels veroorzaakt door nieuwsgierige kopers die wachtten op deze registratierechtverlaging, gecombineerd met hogere kwaliteitspanden die nu op de markt kwamen.
In Vlaanderen ging men nog verder. Vanaf 1 januari 2025 betalen starters die hun eerste gezinswoning kopen slechts 2% registratierechten (in plaats van 3%). Hoewel dit minder spectaculair lijkt dan Wallonies 3%-tarief, moet worden bedacht dat Vlaamse vastgoedprijzen gemiddeld hoger liggen. Een besparing van 1% op een gemiddeld huis van € 300.000 scheelt al € 3.000 in administratieve kosten – geld dat direct kan worden ingezet voor renovatie of andere huisvestingsuitgaven.
Brussel heeft deze stap niet meegemaakt. Het aandeel van registratierechten in de hoofdstad bleef gelijk, en de werkingsmarkt daar toont meer terughoudendheid.
Hypotheekmarkt stabiliseert: gunstige omstandigheden voor woningkoppers
Hoewel de registratierechten een belangrijke kostenfactor zijn, bepaalt de hypotheekrente uiteindelijk of een aankoop haalbaar is. In oktober 2025 bereikten hypotheekrente op 5-jaars vaste rente zijn laagste peil van 3,14%, terwijl 10-jaars rentevaste contracten rond de 3,42% balanceerden. Deze niveaus zijn substantieel lager dan de piekwaarden van 3,9% die nog in 2023 van toepassing waren.
Voor 2025 hadden experts eerst gespeculeerd op verdere dalingen. De werkelijke evolutie was genuanceerder: ondanks ECB-renteverlagingen bleef de langzame hypotheekrente relatief stabiel, vooral vanwege internationale factoren zoals Amerikaanse handelsbeleid. Desondanks kunnen huiswerkende families nu met meer vertrouwen plannen voor aankoop dan twee jaar geleden, dankzij de combinatie van stabiele (en historisch gematigde) rentevoeten en verbeterde koopkracht door loonstijging en indexering.
Belfius Strategic Research voorspelt dat werkloosheid in België op een historisch laag niveau blijft, met meer nieuwe banen dan verlies. Dit geeft werknemers meer onderhandelingskracht en verhoogt vertrouwen in lange-termijnfinanciering.
Energetische kwaliteit als waardemaker op de markt
Paradoxaal genoeg zorgt de versoepeling van de renovatieplicht voor een verhoogde vraag naar energiezuinige woningen met betere EPC-labels. Als kopers geen extreem dure renovaties meer moeten uitvoeren om van E naar D te gaan, oriënteren zij zich vaker op huizen die al een D-, C- of zelfs B-label hebben.
Dit fenomeen is duidelijk zichtbaar in de transactiepatronen van 2025. Huizen stijgen sterker in prijs dan appartementen – een trend die volledig tegengesteld is aan de stagnatie van appartementenprijzen. Jonge gezinnen kiezen liever voor een huis dat slechts lichte renovatie nodig heeft dan voor een appartement dat eveneens veel werk vereist.
De nieuwbouwmarkt onder druk
Voor nieuwbouw geldt een ander verhaal. Ondanks strengere energienormen (E-peil maximaal E30 voor nieuwbouw) blijken veel huishoudens zich geen nieuwe woning meer te kunnen veroorloven. Roel Helgers, markteconomist bij Matexi, spreekt van een “perfecte storm”: stijgende bouwkosten in combinatie met hypotheekrentes die nog steeds historisch hoog zijn ten opzichte van voor-2022-niveaus. Dit dreigt in het bijzonder jonge gezinnen en kwetsbare groepen te benadelen, aangezien juist de nieuwbouwmarkt traditioneel meer betaalbare opties biedt.
Sectorale implications: renovatiepremies als tegengewicht
Om de financiële drempel van verplichte renovaties te verlagen, hebben alle Belgische regio’s renovatiepremies ingevoerd. In Vlaanderen zijn deze premies afhankelijk van het gezinsinkomen, met hogere percentages voor laag- en middeninkomensgroepen. In Wallonië ondergaat het premiestelsel echter ingrijpende hervormingen: vanaf 2026 wordt het systeem op de schop genomen, met aanvankelijk lagere maximale uitbetalingspercentages (van 90% naar 50-70% in 2025).
Voor kopers van energieverslindende woningen is het essentieel om zich voorafgaand aan aankoop goed in te lezen in beschikbare premies. Een woning die nominaal €200.000 kost en label E heeft, kan na energierenovatie een fors lager netto-kostenpunt hebben dankzij premies. Voor starters is dit verschil soms doorslaggevend.
Regionale markten: Vlaanderen versus Wallonië
De cijfers tonen duidelijk dat beide regio’s sterk verschillend evolueren. In het eerste trimester van 2025 steeg de gemiddelde huizenprijs in Vlaanderen met 3,3% tot €379.737, terwijl Wallonië een explosieve stijging van 17,8% noteerde tot €281.069. Dit driedubbele verschil reflecteert echter niet zozeer een fundamentele marktverandering als wel het kantelingsmoment waarop Waalse kopers massaal gebruikmaakten van het verlaagde registratierechttarief.
In alle provincies van Vlaanderen steeg de prijs. Limburg leidde met +4,3% tot €338.300, terwijl West-Vlaanderen het bescheidener deed met +1,2% tot €335.408. Dit suggereert dat prijsstijging zich vooral concentreert in stedelijke regio’s met sterke werkgelegenheid.
De toekomst: stabilisatie na initiële boom
Nu de eerste schok van regelgeving en registratierechten is verwerkt, verwachten experts dat de Belgische markt naar normalisatie neigt. Voor heel 2025 werd een prijsstijging van 3-4% verwacht, wat zou meevallen met de actuele evolutie. Op nationaal niveau bedroeg de stijging op jaarbasis 3,6% in september 2025.
Wat betekent dit voor u?
Voor huiseigenaars is dit een gunstig moment om te verkopen – de vraag is robuust, prijzen stijgen, en kopers zijn gemotiveerd.
Voor kopers biedt 2025 unieke voordelen: lagere registratierechten (vooral in Vlaanderen en Wallonië), stabiele (zij het niet sterk dalende) hypotheekrentes, en versoepelde renovatievereisten die de drempel voor oudere woningen verlagen. Toch is voorzichtigheid geboden: de combinatie van stijgende woningprijzen en relatief hoge hypotheekrentes blijft een beperking voor wie krap bij kas zit.
Voor investeerders openen energieverslindende woningen zich als interessante kansen. Met zes jaar termijn en een D-label als enig doel kan systematische renovatie rendabel zijn – zeker nu de huurmarkt toenemend aan strengere energienormen moet voldoen.
Praktische tips voor deze markt
Wie in 2025 een woning wil kopen of verkopen, doet goed om de volgende stappen in acht te nemen:
1. Controleer uw EPC-label
Voor kopers van een huis met label E of F: plan uw renovatiebudget realistisch in. Met zes jaar tijd is faseringsoption mogelijk. Voor verkopers: een beter EPC-label is een sterke verkoopargument.
2. Profiteer van registratierechtverlaging
In Vlaanderen kan de 2%-regeling €2.500-€4.000 besparen op een gemiddeld huis. In Wallonië is de 3%-regeling nog gunstiger. Check of u aan alle voorwaarden voldoet.
3. Vergelijk makelaars en financieringsopties
Met makelaars vergelijken kunt u de beste professional voor uw markt vinden. Laat tegelijk een gratis schatting uitvoeren – dit geeft u zicht op werkelijke marktwaarde.
4. Simuleer leningvoorwaarden
Gebruik onze leningsimulator om uw leningskracht in te schatten gegeven huidig rente en registratierechttarieven.
5. Onderzoek renovatiepremies vroeg
Premies verschillen per gewest en per inkomensklasse. Controleer voordat u aankopen, zodat u deze financiële steun kunt inpassen in uw renovatieplan.
Conclusie: een markt in beweging
De Belgische woningmarkt van 2025 wordt gekenmerkt door voorzichtig herstel met onderliggende dynamiek. Versoepelde renovatieplichtregels leiden tegen alle verwachtingen in tot een sterkere vraag naar energiezuinige woningen – een interessant paradoxon. Tegelijk stabiliseren registratierechten en hypotheekrentes zich op niveaus die voor meerderheid van kopers hanteerbaar zijn.
Of u nu verkoopt in een gunstig moment, als starter voor het eerst aankoopt, of als investeerder naar rendabele renovatieprojecten zoekt: informatie is macht. De markt verandert snel, en wie bij is met regelgeving en transactietrends, maakt betere keuzes.
Wilt u een professionele maaklaar vinden die deze marktdynamica goed begrijpt? Of wilt u eerst uw huiswaardetarief bepalen om onderhandelingen voorbereidt? Neem nu contact op via immomakelaarvergelijker.be – vergelijk makelaars, vraag een gratis schatting aan, en zet uw volgende woningaankoop of -verkoop met vertrouwen in werking.
0 reacties