Waarom woning splitsen in 2025 voor beleggers interessant is
Een groot huis of appartement splitsen in meerdere verhuurbare eenheden is een slimme strategie voor wie vastgoed als belegging ziet. In plaats van één huurder per woning, haal je meerdere huurinkomsten binnenin. Bij goed uitgevoerd splitsen – vooral in studentensteden – kan het rendement fors hoger liggen dan klassieke residentiële verhuur.
De studentenhuisvestingsmarkt is in 2025 nog steeds onder druk: een kot kost gemiddeld €590/maand en prijzen stijgen jaarlijks. Tegelijk zien professionele beleggers als Xior huurgroei van 5%+ per jaar met 98% bezettingsgraad. Dat wijst op solide vraag.
Maar woning splitsen is niet simpel. Vergunningen, juridische procedures, bouwkosten en fiscale regels bepalen of het werkelijk rendabel is. Deze gids geeft je de volledige roadmap.
Twee soorten splitsen: bouwkundig vs. kadastraal
Wanneer je een huis splitst, onderscheid je twee juridische vormen, elk met eigen vereisten.
1. Bouwkundige splitsing: voor verhuur van appartementen
Dit is het meest voorkomende type. Je verbouwt één huis in meerdere zelfstandige verhuurbare eenheden.
Eis: omgevingsvergunning verplicht.
- Elk appartement krijgt eigen ingang, toilet, badkamer, keuken en huisnummer.
- Akoestische isolatie tussen eenheden.
- Vluchtroutes en brandveiligheid.
- Verlichting, ventilatie en verwarming per eenheid.
- Energielabel (EPC) per eenheid conform EPB‑normen.
- Aanvraag bij omgevingsloket (digitaal in Vlaanderen)
- Normale procedure (met openbaar onderzoek): tot 6 maanden
- Vereenvoudigde procedure (zonder onderzoek): tot 3 maanden
- Kan afgewezen worden als gemeente het niet toelaat.
2. Kadastrale splitsing: voor verkoop als aparte woningen
Dit ga je doen als je de appartementen later apart wilt verkopen (niet alleen verhuren).
Eis: omgevingsvergunning + notariële splitsingsakte.
- Elke unit krijgt een apart perceelnummer in het Kadaster.
- Soms extra externe werkzaamheden (aparte ingang, parkeergelegenheid per eenheid).
- Gemeentelijke stedenbouwkundige voorwaarden kunnen van toepassing zijn.
Voor deze gids richten we ons op bouwkundige splitsing voor verhuur, wat voor de meeste beleggers het meest haalbaar is.
Juridische vereisten: waar let de gemeente op?
Voordat je geld in een project steekt, moet je weten: mag je splitsen in jouw gemeente?
- Raadpleeg het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP): laat zien wat wel en niet mag op je perceel.
- Check de Verordening op de Bouwspecificaties: kijk naar isolatie, brandveiligheid, ventilatie, akoestiek eisen.
- Vraag informatie bij de gemeente of omgevingsloket: kunnen ze al zeggen of splitsen waarschijnlijk goedgekeurd wordt?
Algemene vereisten voor bouwkundige splitsing:
- Brandveiligheid: Rook‑ en brandmelders per eenheid, nood‑ en vluchtwegen.
- Geluidwering: Minimale isolatie tussen wooneenheden (bijvoorbeeld laag‑ en bovenetage).
- Ventilatie: Elk appartement heeft eigen ventilatie of aangesloten op centraal systeem.
- Sanitair: Elke eenheid moet eigen toilet en badkamer hebben.
- Keuken: Zelfstandige keuken per eenheid (niet gedeeld).
- Energieprestatie: Elk appartement moet voldoen aan EPB (EPC‑normen).
- Toegankelijkheid: Naargelang gemeente/regio kunnen specifieke normen gelden.
Let op: Veel gemeentes hebben voorzichtige of restrictieve beleid rond splitsen. Zeker in woongelegenheden vol appartementsgebouwen kan splitsen moeilijk zijn. Een voorverkenning is essentieel.
Bouwkosten voor woningsplitsing: realistisch rekenen
Dit is waar veel beleggers onderschatten. Splitsing vereist meer dan zomaar een muur optrekken.
Typische bouwkosten in 2025:
- Afbraak/aanpassingen: €800–€2.000 (verwijderen deuren, wanden, sanitair)
- Scheiding wanden (akoestisch geïsoleerd): €3.000–€8.000 per scheiding
- Twee aparte inlopen/ingangen: €2.000–€5.000
- Elektriciteit verdelen: eigen meterkast per eenheid, hertekenen leidingen: €3.000–€7.000
- Verwarming: centrale ketel vervangen door individuele systemen of radiatoren per eenheid: €4.000–€10.000
- Sanitair (badkamer/toilet per eenheid): €5.000–€12.000 per eenheid
- Keuken: basis ingebouwde keuken per eenheid: €3.000–€6.000
- Ventilatie: centraal systeem of ramen: €1.000–€3.000
- Schilderwerk, afwerking: €2.000–€5.000
Totaal indicatie voor splitsing van één huis in 2 appartementen: €25.000–€65.000, afhankelijk van staat en isolatieniveau.
Bij energierenovatie tegelijk (dakisolatie, ramen, vloer): +€15.000–€40.000.
Niet vergeten: BTW en architect (als vereist) tellen mee in deze totalen.
Vergunningsprocedure stap voor stap
Realistisch proces van splitsing tot verhuur:
- Maand 1: Raadpleeg gemeente, check RUP, beslis of splitsen mogelijk is.
- Maand 2–3: Ontwerp/architectenplan uitwerken (vaak verplicht).
- Maand 4: Digitale aanvraag bij omgevingsloket.
- Maand 4–10: Wachten op omgevingsvergunning (3-6 maanden).
- Maand 11–18: Bouwwerken (timing afhankelijk van omvang).
- Maand 19–20: Eindafwerk, inspecties, bijzonderheden.
- Maand 21+: Verhuurmarkt laten zien, huurders zoeken.
Totaal: minimaal 18-24 maanden van start tot eerste huurder.
Dit is veel langer dan veel beleggers inplannen. Daardoor zit je zeker een jaar (soms langer) zonder huurinkomsten terwijl je hypotheek gewoon doorloopt.
Rendement: studentenkamers vs. appartementen
Waar ligt de praktisch huurrendement? Dat hangt af van wat je bouwt.
Studentenkamers
Een huis splitsen in 4–6 studentenkamers (elk met privébadkamer, gedeelde keuken en woonkamer):
- Huur per kamer: €500–€700/maand (afhankelijk van stad)
- 4 kamers × €600: €2.400/maand = €28.800/jaar
- Aankoopprijs huis: €200.000
- Bruto huurrendement: 28.800 / 200.000 = 14,4%
Dat is zeer aantrekkelijk, maar:
- Netto is lager: trek kostprijzen, leegstand, vervangingen, technische onderhoud, gemeenschappelijke taken.
- Xior Student Housing rapporteert bruto rendement rond 4,5–5,5% en ziet lease met 5+ jaar. Dat is meer realistisch dan de 14% bovenstaande som.
- Studentenkamers vergen goed beheer: veel huisdieren, luidruchtigheid, verloop tussen schooljaren.
Praktijkrendement studentenkamers: netto 3–4% na alle kosten.
Twee afzonderlijke appartementen
Huis splitsen in 2 appartementen van elk 70m²:
- Huur per appartement: €850–€1.000/maand
- 2 appartementen × €900: €1.800/maand = €21.600/jaar
- Aankoopprijs: €200.000
- Bruto huurrendement: 21.600 / 200.000 = 10,8%
Netto (iets lager vanwege minder split, minder leegstand bij gezinnen): 3–3,5% praktijkrendement.
Fiscale aandachtspunten bij splitsen
Dit is cruciaal en veel beleggers missen dit:
1. Overdrachtsbelasting: Wanneer je een hele woning koopt om te splitsen, betaal je registratierechten. Wanneer je later de afzonderlijke appartementen verhuurt (niet verkoopt), maakt dat geen verschil. Maar plan je verkoop per eenheid, dan kan belasting stijgen – vraag dit vooraf aan je accountant.
2. EPC per eenheid: Elke nieuw gecreëerde woon eenheid moet zijn eigen EPC‑attest hebben. Dit kost €200–€400 per eenheid. Onvoldoende isolatie kan akkoord voor splitsing afwijzen.
3. Kadastraal inkomen (KI): Na splitsing kan je KI stijgen, waardoor onroerende voorheffing omhoog gaat.
4. Premies: Sommige renovatiepremies gelden per eenheid na splitsing. Dit kan interessant zijn – vraag ernaartoe.
Praktische checklist: is splitsen voor jou geschikt?
- ✓ Ligt je huis in een studentenstad of groeiende buurt met huurvraag?
- ✓ Is je huis groot genoeg (minimaal 120m² voor 2 eenheden)?
- ✓ Ben je bereid 18-24 maanden zonder huurinkomsten geduldig af te wachten?
- ✓ Heb je €30.000–€70.000 beschikbaar voor bouwkosten?
- ✓ Snap je dat beheer van meerdere huurders complexer is?
- ✓ Check je RUP en vraag gemeente vantevoren?
- ✓ Kan je huis voldoen aan brandveiligheid, isolatie en sanitaire eisen?
Drie “nee’s” → Heroverwegen. Vijf “ja’s” → Serious optie.
Alternatieven: waarom niet direct in splitsen kopen?
In plaats van zelf te splitsen, kun je ook:
- Al gesplitste panden kopen zonder vergunning-gedoe (maar mogelijk duurder).
- In gevestigde studentenhuisvestingsprojecten investeren (minder risico, lager rendement).
- Klassieke verhuur van heel huis: eenvoudiger, iets lager rendement (3-3,5%).
Splitsing is interessant als je:
- Geduldig bent (lange timeline)
- Goed kan beheren of geld voor professioneel beheer hebt
- In opkomende studentenstad of werkersstad bent
Slot: woning splitsen kan voordelig zijn – met voorbereiding
Woning splitsen in België 2025 kan een sterke strategie zijn om huurrendement op te krikken en vastgoed als belegging interessanter te maken. Studiokamers en appartementen verdienen nu meer dan ooit – maar alleen met degelijke planning.
Combineer een grondige kostenraming met een realistische financiering via leningsimulator. Zoek een architect en notaris die ervaring met splitsing hebben. En raadpleeg je gemeente én accountant voordat je een bod doet op een huis.
Zo wordt woningsplitsing geen risicovolle improvisatie, maar een doordacht investeringsproject met duidelijk rendement.
Voorbereid splitsen = succes; onvoorbereid = duur.
0 reacties