Huis verkopen in 2025: doe‑het‑zelf of met makelaar?
Met de huidige vastgoedprijzen kan de commissie van een makelaar stevig doorwegen. Bij een gemiddelde commissie van 3-4% op de verkoopprijs, exclusief btw, praat je al snel over tienduizenden euro’s bij een doorsnee woning. Geen wonder dat steeds meer eigenaars zich afvragen: verkoop ik mijn huis beter zelf of via een vastgoedmakelaar?
Beide opties kunnen werken – op voorwaarde dat je de verschillen in tijd, risico, opbrengst en stressniveau goed begrijpt. Deze gids helpt je een weloverwogen keuze maken.
Wat kost een vastgoedmakelaar in België?
In België werken de meeste makelaars met een commissie op de verkoopprijs:
- Gemiddeld 3-4% commissie, exclusief btw
- Vaak in een vork (bijvoorbeeld 2,5-3,5%) afhankelijk van type pand, prijsklasse en dienstpakket
- Sommige kantoren werken met een vast bedrag of ander model, maar dat is eerder uitzondering
Voorbeeld bij verkoopprijs €350.000:
- 3% commissie = €10.500 (excl. btw)
- 21% btw = totaal €12.705 makelaarskost
Dat is veel geld, maar daar staat een volledig dienstenpakket tegenover: waardebepaling, marketing, rondleidingen, onderhandelingen, dossieropvolging en contractuele afhandeling.
Huis verkopen zonder makelaar: wat komt erbij kijken?
Steeds meer platforms leggen uit hoe je zelf je woning verkoopt en bieden tools, coaching of vaste pakketten aan. Het stappenplan huis verkopen zonder makelaar ziet er in grote lijnen zo uit:
1. Waardebepaling
Je moet zelf de juiste vraagprijs bepalen:
- Vergelijk recente verkopen in de buurt (niet alleen vraagprijzen)
- Houd rekening met bewoonbare oppervlakte, afwerking, EPC‑label en ligging
- Eventueel een onafhankelijke schatter inschakelen
Een te hoge prijs → weinig bezoeken en lange verkoopduur.
Een te lage prijs → direct verlies van tienduizenden euro’s.
2. Verplichte attesten en documenten
Zonder volledig dossier mag je je woning wettelijk niet te koop aanbieden. Je regelt zelf onder meer:
- EPC‑attest
- Asbestattest (voor woningen gebouwd vóór 2001)
- Elektriciteitskeuring
- Bodemattest
- Stedenbouwkundige inlichtingen
- Kadastraal uittreksel en eigendomsakte
- Watertoets, postinterventiedossier, … (afhankelijk van het pand)
Sommige attesten zijn snel klaar, andere hebben wachttijd van weken.
3. Marketing en bezichtigingen
Je bent zelf verantwoordelijk voor:
- Foto’s (liefst professioneel) en aantrekkelijke advertentietekst
- Online publicatie (Immoweb, Zimmo, social media, eigen netwerk)
- Inplannen en begeleiden van bezichtigingen
- Beantwoorden van telefoons, mails en vragen van kandidaat‑kopers
Bij een populaire woning kunnen dat tientallen contacten zijn.
4. Onderhandelen en bod aanvaarden
Je moet zelf:
- Onderhandelen over prijs, opschortende voorwaarden, oplevertermijn
- Emoties aan de kant houden en zakelijk blijven
- Kansen op overbiedingen of kijkdagen benutten, zonder koper af te schrikken
Voor veel particuliere verkopers is net dít het moeilijkste stuk.
5. Compromis en juridische afhandeling
Het compromis is juridisch bindend en minstens zo belangrijk als de notariële akte. Zonder makelaar moet je zelf waken over:
- Correcte omschrijving van pand en roerende goederen
- Opschortende voorwaarden (financiering, stedenbouw, bodem, …)
- Termijnen voor akte, betaling en sleuteloverdracht
- Fiscale gevolgen en clausules bij niet‑nakomen
In de praktijk schakelen veel doe‑het‑zelfverkopers daarom alsnog een notaris of jurist in om het compromis op te maken of na te lezen.
Voordelen van je huis zelf verkopen
1. Geen makelaarscommissie
Het grootste voordeel is duidelijk: je bespaart de 3–4% commissie. Bij een verkoop van €350.000 betekent dat een besparing van om en bij de €10.000–€13.000.
2. Volledige controle
Je kiest zelf:
- Hoe je de woning in de markt zet
- Op welke momenten je bezoeken plant
- Welke biedingen je serieus neemt
- Hoe ver je wil onderhandelen
Voor eigenaars die graag de touwtjes in handen houden, is dat een plus.
3. Persoonlijk contact met kopers
Je kent je huis het best. Jij kunt het verhaal, de buurt en de troeven vaak beter vertellen dan eender wie – en sommige kopers appreciëren rechtstreeks contact met de eigenaar.
Nadelen en risico’s van verkopen zonder makelaar
1. Tijdsintensief en stressvol
Je moet alles zelf doen: dossiervorming, attesten, marketing, bezoeken, opvolging en onderhandeling. Hellohome en andere gidsen benadrukken dat dit maanden werk kan zijn voor een onervaren verkoper.
2. Prijsfout kost snel meer dan commissie
De grootste valkuil: fout prijzen.
- Te hoog geprijsd → woning blijft lang staan, kopers denken “er scheelt iets” en komen later met lage biedingen.
- Te laag geprijsd → je bent snel verkocht maar laat potentieel tienduizenden euro’s liggen.
Professionele makelaars en notarissen benadrukken dat elke procent onder marktwaarde bij een doorsnee woning al snel méér is dan hun commissie.
3. Juridische fouten kunnen duur zijn
Een verkeerd geformuleerde clausule, vergeten melding van gebrek of onvolledig dossier kan leiden tot:
- Discussies na verkoop
- Prijsherzieningen
- In extreme gevallen zelfs ontbinding van de verkoop
Een makelaar werkt binnen BIV‑regels en deontologie, en beperkt dit risico.
4. Emoties in de weg
Verkopers zijn vaak emotioneel betrokken bij hun woning. Dat maakt rationeel onderhandelen moeilijker:
- Je voelt je persoonlijk aangevallen bij een laag bod
- Je onderschat objectieve minpunten (drukke straat, oud EPC‑label)
- Je overschat de “charme” waar de koper misschien geen waarde aan hecht
Een makelaar fungeert dan als buffer tussen jou en de koper.
Verkoop via makelaar: wat krijg je ervoor terug?
Professionele makelaars benadrukken enkele structurele voordelen:
1. Professionele waardebepaling
Makelaars kennen de lokale markt, recente verkoopprijzen en wat kopers zoeken. Ze helpen:
- Over‑ of onderwaardering vermijden
- Een prijsstrategie kiezen (bijvoorbeeld nét scherp om biedingen uit te lokken)
2. Groot netwerk en marketingkracht
Een makelaar brengt je woning onder de aandacht via:
- Grote vastgoedplatformen
- Eigen website en mailinglijsten
- Social media en eventueel lokale krant
- Netwerk van andere makelaars en kandidaat‑kopers
Gevolg: méér zichtbaarheid en vaker de juiste kandidaten.
3. Tijd- en stressbesparing
- Plant en begeleidt bezoeken
- Beantwoordt vragen van geïnteresseerden
- Filtert “vastgoedtoeristen” uit
- Volgt biedingen en onderhandelingen op
- Stelt (in samenspraak met de notaris) correcte documenten op
Vooral als je zelf fulltime werkt of niet in de buurt woont, is dat een grote plus.
4. Onderhandelingsexpertise
Een ervaren makelaar:
- Kent gangbare biedstrategieën
- Laat zich minder leiden door emotie
- Beschermt jouw belangen in prijsonderhandelingen en voorwaarden (opschortende voorwaarden, timing, overname roerende goederen)
Dat kan makkelijk enkele procenten prijsverschil opleveren – genoeg om (een deel van) zijn commissie terug te verdienen.
5. Juridische en administratieve zekerheid
Een erkende BIV‑makelaar:
- Moet deontologische regels volgen en is verzekerd
- Waakt erover dat alle verplichte attesten tijdig aanwezig zijn
- Zorgt dat er geen belangrijke clausules ontbreken in de compromis
Dat beperkt het risico op discussies of procedures na verkoop.
Zelf verkopen of met makelaar? Een eerlijke vergelijking
De kernvraag is dus niet alleen: “Wil ik commissie betalen?” maar vooral:
“Ben ik zeker dat ik zonder makelaar méér overhoud, na prijs, tijd, fouten en stress?”
Hybride aanpak: hoe je het beste van twee werelden combineert
Je hoeft niet zwart‑wit te kiezen. Enkele slimme combinaties:
- Eerst zelf testen, dan makelaar
- Je zet je huis zelf 4-6 weken te koop met een realistische vraagprijs.
- Blijft serieuze interesse uit? Stap dan over naar een makelaar.
- Gratis schatting + makelaars vergelijken
- Vraag een gratis schatting bij één of meerdere makelaars om de marktwaarde in te schatten.
- Gebruik makelaars vergelijken om tarieven, aanpak en contractvoorwaarden te vergelijken.
- Onderhandel over commissie op basis van verwacht verkoopbedrag en looptijd.
- Makelaar voor de moeilijke stukken
- Je doet zelf de marketing en eerste selectie van kopers.
- Je schakelt een makelaar in voor onderhandelingen, compromis en dossieropvolging (sommige kantoren bieden dergelijke “light” formules).
Wanneer kies je beter voor een makelaar?
Verkoop via makelaar is vaak de beste keuze als:
- Je geen tijd of zin hebt om alles zelf te doen.
- Je pand zich in een complexe niche bevindt (appartementsgebouw, opbrengsteigendom, gemengd gebruik).
- Er juridische of stedenbouwkundige eigenaardigheden zijn (regularisaties, erfdienstbaarheden, mede‑eigendom).
- Je emotioneel sterk gehecht bent aan de woning en vlot uit je evenwicht raakt bij onderhandelingen.
- Je gelooft dat een hogere verkoopprijs de commissie (gedeeltelijk) kan compenseren.
Wanneer is zelf verkopen realistischer?
Zelf verkopen kan prima werken als:
- Je juridisch en administratief sterk bent, of goede ondersteuning hebt (notaris, jurist).
- Je tijd en energie hebt om je echt in te werken in het proces.
- Je woning relatief eenvoudig is (klassiek huis of appartement, geen zware gebreken of discussies).
- Je bereid bent kritisch naar je eigen vraagprijs te kijken en eventueel een onafhankelijke waardebepaling te laten doen.
Ook dan loont het om toch minstens één of twee gratis schattingen op te vragen, zodat je je prijs niet in het wilde weg bepaalt.
Slot: kies de verkooproute die bij jouw situatie past
Huis verkopen zonder makelaar in 2025 kán je duizenden euro’s aan commissie besparen, maar vraagt kennis, tijd en discipline. Verkopen via makelaar kost 3-4% commissie, maar levert vaak:
De beste keuze hangt af van je tijd, ervaring, risicobereidheid en het type woning.
Wil je weten wat je woning waard is en hoe scherpe prijzen in jouw buurt liggen? Start dan met een objectieve gratis schatting en gebruik makelaars vergelijken om makelaars op commissie, dienstverlening en aanpak naast elkaar te leggen.
Zo beslis je niet op buikgevoel, maar op feiten – en maximaliseer je netto wat er na de verkoop in jouw zak overblijft.
0 reacties