Huis kopen in het buitenland: waarom Belgen erover nadenken
Steeds meer Belgen zoeken naar vastgoed net over de grens: een huis in Nederland voor de betaalbaarheid, een woning in Frankrijk (Ardennen, Provence) voor lifestyle, of vastgoed in Duitsland of Luxemburg als belegging. De redenen zijn vaak voelbaar: ruimte, natuur, lager energieverbruik, of simpelweg meer huis voor je geld.
Toch brengt kopen in het buitenland niet alleen kansen maar ook juridische, fiscale en praktische valkuilen met zich mee. Deze gids helpt je de voornaamste obstakels en voordelen helder in te zien.
Kunnen Belgen en Nederlanders woning kopen in het buitenland?
In principe ja. Binnen de EU heb je vrij verkeer van kapitaal, dus je kunt als Belg een huis kopen in Nederland, Frankrijk, Duitsland of Luxemburg zonder speciale toestemming. Buitenlanders hebben geen extra restricties te vrezen – althans niet meer dan lokale eigenaren.
Dat gezegd hebbende: elke grens brengt eigen rules mee.
Huis kopen in Nederland: aantrekkingskaart voor Belgen
Nederland is voor veel Belgen dé grensregio om een woning te kopen. Redenen:
- Grotere woningen voor vergelijkbare prijs (zeker in Friesland, Limburg, Noord-Brabant)
- Stabiele vastgoedmarkt en betrouwbare juridische kaders
- Betere hypotheekmarkt en lagere rentetarieven
- Geen energieverplichting zoals België (EPC‑labels minder stringent tot 2030)
Hoe werkt aankoop in Nederland als Belg?
- Geen notaris, maar een transportmakelaar (makelaars doen zelf de juridische afwikkeling).
- Geen registratierechten, maar overdrachtsbelasting: ongeveer 2% voor starters, 6–10,4% voor anderen, afhankelijk van provincie en type koper.
- Hypotheekmarkt: Nederlandse banken zijn niet altijd bereid leningen te geven aan buitenlanders, zeker niet op volledige aankoopprijs. Veel stellen voor dat je minstens 20% eigen inbreng hebt.
Fiscale gevolgen voor Belgen
Dit is cruciaal en waar veel Belgen fout gaan:
- Hypotheekrenteaftrek: Als je in Nederland woont en de Nederlandse hypotheek hebt (dus geregistreerd staat), mag je nog renteaftrek genieten. Maar zodra je teruggaat naar België, vervalt die voordeel.
- Eigenaarsheffing / Vastgoedbelasting: Nederland kent geen jaarlijkse vermogensbelasting, maar je betaalt wel – afhankelijk van de gemeente – heffingen op de woning zelf.
- Aangifte inkomstenbelasting: Heb je de Nederlandse woning als eigenaar (niet als verhuurde investering), dan hoef je geen huurinkomsten aan te geven. Maar je inschrijving in Nederland als eigenaar kan gevolgen hebben voor je Belgische belastingverplichting.
Belangrijk: Voordat je in Nederland koopt, vraag je best aan je belastingadviseur of dit gevolgen heeft voor je totale fiscale situatie als Belg. Vooral als je nog in België bent gedomicilieerd.
Huis kopen in Frankrijk: luxe, ruimte – maar complexe belastingen
Frankrijk trekt veel Belgen, zeker voor tweede verblijven. Redenen:
- Veel huis voor het geld, zeker in Dordogne, Limousin of buiten de Côte d’Azur
- Betere klimaat, veel zonneschijn
- Rustige dorpen en bredere ruimte dan in België
Aankoopproces in Frankrijk
France werkt net als België met een notaris (notaire), dus dat zal je vertrouwd voorkomen. Kosten:
- Overdrachtsbelasting: ongeveer 5,7% van de aankoopprijs (als onderdeel van totale 7-8% “frais de notaire”)
- Notariskosten: typisch 2-3% (hoger dan in België)
- Totale aankoopkosten: 7-8% (veel hoger dan België)
Jaarlijkse belastingen in Frankrijk
Dit is waar het ingewikkelder wordt:
- Taxe foncière (eigenaarsdeel onroerendezaakbelasting): jaarlijks, afhankelijk van locatie, kan oplopen tot enkele duizenden euro’s per jaar. Bijvoorbeeld in Parijs veel meer dan op het platteland.
- Taxe d’habitation (gebruikersdeel): ook jaarlijks, gebaseerd op huurwaarde. Je kunt dit vermijden door te verhuren of als vakantiewoning.
- Vermogensbelasting (IFI): Frankrijk belast onroerend vermogen wereldwijd als het boven €1,3 miljoen uitkomt. Dus heb je een Frans huis + Belgisch vastgoed, dit kan in aanmerking worden genomen.
Verhurinkomsten: 49% belasting!
Verhuur je je Franse woning, dan wordt het heel ingewikkeld:
- Normale bedrijfsmatige verhuur: je betaalt 49% belasting en sociale lasten op de bruto huurinkomsten – tenzij je je laat klassificeren als gîte/chambre d’hôtes. Dan wordt het 5,6% (veel lager), maar dat kostontwaar via een complexe procedure.
Dit maakt een Frans tweede verblijf voor passiefhuurrendement zeer ongunstig.
Dubbele belasting: België + Frankrijk
Hier lurkt een groot risico:
- België belast je wereldwijd inkomen: ook je huurinkomsten uit Frankrijk worden in België belast (via het KI-systeem).
- Frankrijk belast ook: huurinkomsten, vermogensbelasting (IFI), taxe foncière.
Frankrijk en België hebben een dubbelbelastingverdrag, maar:
- Het vordrag is oud en niet altijd duidelijk.
- Sinds 2023 geldt een nieuw Frans-Belgisch verdrag, dat bepaalde pensioenre en vermogensbelastingrele gewijzigd heeft.
Het gevolg: je betaalt potentieel aan beide landen. Laat dit zeker door een belastingadviseur doorrekenen voordat je de knoop doorhakt.
Hypotheek afsluiten in het buitenland: veel moeilijker
Dit is een groot praktisch probleem:
- Nederlandse banken: geven meestal geen hypotheek aan Belgen, zeker niet op volledige aankoopprijs. Sommige vereisen dat je al in Nederland woont en er werkt.
- Franse banken: lenen wel aan buitenlanders, maar tegen strenger voorwaarden en hogere rentevoeten (+0,5-1% tegenover lokalen).
- Belgische banken: sommige financieren Belgisch vastgoed over de grens, maar niet buitenlands vastgoed.
Praktijk: veel Belgen kopen vastgoed in het buitenland door eerst te sparen en contant te kopen, of het via hun eigen bank te arrangeren met voorkeurvoorwaarden.
Dubbelbelastingverdragen: geen automatische bescherming
- België en Frankrijk hebben een dubbelbelastingverdrag, maar dit voorkomt niet automatisch dubbele belasting – het geeft slechts kaders.
- Nederland–België-verdrag: veel helderderde, maar ook hier moeten details goed ingevuld worden.
- Grensarbeiders: als je in Nederland werkt en in België woont (of omgekeerd), moet je zeker weten in welk land je belastingen betaalt – soms zijn er gunstige regelingen.
Laat dit altijd vorab uitwerken door een belastingadviseur die grensoverschrijdend vastgoed kent. Dit kan je tienduizenden euro’s besparen in belasting later.
Praktische checklist: zelf vastgoed buitenland kopen?
- ✓ Raadpleeg een belastingadviseur in beide landen (belangrijk!).
- ✓ Vraag een lokale makelaar of notaris naar regelgeving en gebruiken.
- ✓ Regel hypotheekfinanciering alvast (veel moeilijker dan in België).
- ✓ Begrijp jaarlijkse kosten en belastingen (niet alleen aankoopprijs).
- ✓ Check het dubbelbelastingverdrag specifiek voor jouw situatie.
- ✓ Wees voorzichtig met huurinkomsten (zeer ongunstig in Frankrijk).
- ✓ Verzeker jezelf van juridische bescherming (makelaar, notaris, jurist).
Nederland als investering voor Belgen: waarom interessant?
Mocht je in Nederland willen investeren:
- Geen vermogensbelasting (geen jaarlijkse heffing op waarde)
- Stabiele markt
- Minder strenge regelgeving rond EPC
- Soms lagere prijzen dan Vlaanderen (buiten Randstad)
- Hypotheekfinancering moeilijker als buitenlander
- Rendement op verhuur doorgaans lager (en Belgen betalen in beide landen belasting)
- Juridische afwikkeling anders (geen notaris, transportmakelaar)
Voor pure belegging in Nederland als Belg zijn rendement en fiscale lasten nog niet altijd aantrekkelijker dan Belgisch vastgoed.
Slot: vastgoed buitenland kan, maar vraagt voorbereiding
Huis kopen in het buitenland kan zowel voordelig als heel ingewikkeld zijn, afhankelijk van waar, hoe en waarom. Nederland biedt praktische voordelen (groter huis, betere hypotheken voor locals); Frankrijk lokt met ruimte en lifestyle maar brengt complexe belastingen mee.
De kritieke factor: belastingplanning en juridische voorbereiding. Investeer daar alvast in, en laat niet plots ontdekken dat je zowel in België als in het buitenland belasting verschuldigd bent – dat kan financieel desastreus zijn.
Wil je beter begrijpen wat vastgoed in je eigen regio waard is en hoe de Belgische vastgoedmarkt werkt? Start dan met een gratis schatting van je huidig vastgoed en vergelijk makelaars met internationale ervaring.
Vastgoed over de grens is interessant, maar alleen met grondige voorbereiding en de juiste raadgevers.
0 reacties