Voor veel jonge Belgen is 2025 dé jaar om hun eerste woning te kopen. De verlaagde registratierechten maken dit eindelijk financieel haalbaar – en de markt biedt meer mogelijkheden dan voorgaande jaren. Maar hoeveel kun je werkelijk besparen? Welke regio is het voordeligst? En hoe vermijd je kostbare fouten als eerste koper? Dit artikel geeft starters het volledige stappenplan.
Spectaculaire registratierechtverlaging: tot €5.000 besparing
De grootste gelegenheid voor starters in 2025 ligt in de registratierechten. Dit zijn belastingen die je betaalt wanneer je een woning koopt – bovenop de aankoopprijs zelf.
In Vlaanderen daalde het tarief per 1 januari 2025 van 3% naar 2% voor de eerste gezinswoning. Bij een woning van €250.000 bespaar je al €2.500. Voor €350.000 scheelt het €3.500, en voor €435.000 zelfs €4.350.
In Wallonië is de verlaging nog spectaculairder: van 12,5% naar 3% sinds 1 januari 2025. Dit betekent dat een starter met een woning van €250.000 nu €22.500 in plaats van €31.250 betaalt – een besparing van liefst €8.750.
In Brussel bleef het tarief ongewijzigd op 12,5%, met kleine uitzonderingen voor bepaalde prijsklassen.
Deze verschillen zijn niet willekeurig. Ze weerspiegelen politieke keuzes om starters aan te moedigen, vooral in regio’s met betaalbaarheidsproblemen. Voor jonge Belgen creëert dit een interessante vraag: lohnt het om over de taalgrens heen te kijken?
Wie voldoet aan de voorwaarden voor verlaagde registratierechten?
Het is cruciaal om precies te weten voor wie deze voordelen gelden. Niet elke aankoop kwalificeert automatisch.
Voor het 2%-tarief in Vlaanderen moet je aan alle volgende voorwaarden voldoen:
- Je koopt als natuurlijke persoon (geen bedrijf of vennootschap)
- Het is je eerste en enige woning – je mag geen ander vastgoed in volle eigendom bezitten
- Je gaat er zelf inwonen (bewoning binnen drie jaar na aankoop)
- Je betaalt de notariële akte na 1 januari 2025 (de datum van het compromis doet niet ter zake)
Voor Wallonië’s 3%-tarief gelden vergelijkbare regels, met één verschil: je moet je domicilie minimaal drie jaar onafgebroken op het adres behouden na inwoningen. Ook verlies je bepaalde andere fiscale voordelen die voorgaande jaren bestonden, zoals de “chèque habitat” (belastingvermindering van tot €1.520 per jaar) – deze verdwenen sinds 1 januari 2025.
Een belangrijke kanttekening: erfenissen, echtscheidingen en bepaalde notariële overdrachten vallen buiten deze regelingen. Controleer daarom altijd je specifieke situatie met een notaris.
Praktische kostenberekening: meer dan enkel registratierechten
Starters maken vaak dezelfde fout: ze berekenen enkel de registratierechten en vergeten de overige kosten. Dit leidt tot teleurstelling wanneer de notaris het totaalbedrag meedeelt.
Bij de aankoop van een woning betaal je volgende kostencategorieën:
Registratierechten (verlaagd tarief): €2.000-€10.000, afhankelijk van regio en prijsklasse
Notariskosten: €800-€2.500 (meestal 1,5-2% van de aankoopprijs)
Taxatiekosten: €300-€800 (banken eisen een onafhankelijke waardebepaling)
Brandverzekering: €200-€500 jaarlijks (verplicht voor gefinancierde woningen)
Makelaarshonorar (als makelaar gebruikt): €3.000-€8.000 of 1,5-3% van verkoopprijs (betaald door verkoper, niet koper)
Mogelijke renovatiewerken: zeer variabel (€5.000-€50.000+)
Een praktisch voorbeeld: je wilt een woning voor €280.000 kopen in Vlaanderen met financiering.
- Registratierechten (2%): €5.600
- Notariskost (1,5%): €4.200
- Taxatie: €500
- Brandverzekering: €300
- Totaal bijkomende kosten: ongeveer €10.600
Dit betekent dat naast je eigen inbreng voor de hypotheek, je nog eens €10.600 uit eigen middelen moet kunnen betalen. Veel starters calculeren dit niet goed in – en stuiten dan tegen een financiële muur.
Budget bepalen voordat je op huizenjacht gaat
Voordat je eerste woningen gaat bezoeken, is dit stap één: je maximale budget bepalen.
Dit hangt af van drie factoren:
1. Je beschikbare eigen geld
Banken financieren in België normaal maximaal 90% van een woning. Je hebt dus minimaal 10% eigen vermogen nodig, plus de bijkomende kosten die je niet kunt lenen. Voor een woning van €280.000 betekent dit minimaal €28.000 eigen inbreng, plus €10.600 voor kosten = minstens €38.600 uit je spaarpot.
2. Je jaarlijkse inkomen
Belgische banken hanteren stresstests. Ze controleren of je hypotheeklast – samen met je andere schulden – niet meer dan 43-45% van je netto-maandinkomen bedraagt. Bij economische tegenspoed (rente omhoog, werkloosheid) mag je draagkracht niet onder druk komen.
Voor een huishouden met €70.000 jaarlijks netto-inkomen en geen andere schulden kun je in 2025 ongeveer €280.000-€300.000 lenen, afhankelijk van rente en looptijd.
3. Actuele hypotheekrente
In oktober 2025 ligt de hypotheekrente op 5-jaars vast rond 3,14% en op 10-jaars vast rond 3,42%. Dit bepaalt je maandelijkse betaling.
Een hulpboek: online simulatoren (zoals die van banken zelf of onafhankelijke sites) geven een eerste indruk. Maar spreek altijd met een financieel adviseur van je bank om je persoonlijke leencapaciteit vast te stellen – studieschulden, autoleningen en andere verplichtingen spelen mee.
Waar kopen: Vlaanderen, Wallonië of Brussel?
De regionale verschillen zijn zo groot dat locatiekeuze financieel doorslaggevend kan zijn.
Vlaanderen: stabiele markt, hogere prijzen
Gemiddelde huizenprijs: €367.595. Registratierechten: 2%. Je betaalt dus minder belasting, maar begint met een hogere basisprijs. Voordeel: sterkere werkgelegenheid, betere infrastructuur. Nadeel: je eigen inbreng moet hoger zijn.
Wallonië: goedkoper, maar voordien met hogere lasten
Gemiddelde huizenprijs: €238.691. Registratierechten: 3%. De woning kost ongeveer 35% minder, wat meer dan compenseert voor de 1% hogere registratiebelasting. Voor starters met beperkt budget is dit interessant – vooral in provincies als Henegouwen (rond €190.000 gemiddeld) en Namen. Nadeel: lagere werkgelegenheid, langere woon-werkafstand naar Vlaanderen.
Brussel: duurste markt, geen voordelen
Gemiddelde huizenprijs: €577.108 voor huizen. Registratierechten: 12,5% zonder speciale verlagingen voor starters (wel kleine voordelen voor bepaalde prijsklassen, maar niet substantieel).
Voor veel starters is een regio over de taalgrens dus een slimme keuze. Een starter met €40.000 spaargeld kan in Wallonië een woning van €250.000 kopen met 16% eigen inbreng en €3.750 registratierechten, terwijl dezelfde persoon in Vlaanderen aan een woning van slechts €180.000-€200.000 toekomt.
De rol van een aankoopmakelaar: waarom dit geld bespaard
Veel starters denken: makelaar = extra kosten. Dit is een misverstand.
Een aankoopmakelaar (verschilt van verkoopmakelaar!) werkt voor jou – niet voor de verkoper. Ze helpen bij:
- Marktkennis: aankoopmakelaars weten welke prijzen reëel zijn en herkennen overgewaardeerde panden
- Onderhandelingen: ze brengen ervaringen mee die starters missen – ze weten wanneer in te bieden, hoe onderuit te komen en wat normaal is
- Juridische controle: ze spotten rode vlaggen in koopcontracten die starters missen
- Timing: ze zijn vaak eerder op de hoogte van nieuw aanbod
Een goed onderhandelingsresultaat kan snel €5.000-€10.000 opleveren – dus de kosten van de makelaar zijn gauw terugverdiend.
Echter: betaal niet zomaar. Vergelijk aanbod van verschillende aankoopmakelaars – tarieven variëren van vast €2.750 tot commissie-modellen. In België is makelaarsvergelijking essentieel. Via immomakelaarvergelijker.be kun je snel de beste professionalen in je regio vinden zonder verplichtingen.
Voordelen voor energiezuinige woningen
Er is nog een voordeel dat veel starters niet kennen: energiezuinige woningen.
Wie een huis met een beter EPC-label (A, B of C) koopt, mag in sommige banken meer lenen – tot €50.000 extra. Dit berust op de logica dat energiezuinige woningen lager exploitatiekosten hebben.
Tevens geldt in bepaalde situaties een fiscaal voordeel voor renovatiewerkzaamheden. In Vlaanderen is het lasten- en renovatieverplichtingenstelsel echter versoepeld, dus controleer wat op jouw situatie van toepassing is.
Praktische stappenplan voor starters
Stap 1: Bepaal je maximale budget (inclusief alle kosten)
Gebruik een online simulator, spreek met je bank en notaris. Zorg dat je de bijkomende kosten (notaris, taxatie, verzekering) meeneemt – niet alleen de registratierechten.
Stap 2: Controleer welk registratierechttarief je krijgt
Zit je in Vlaanderen en koop je je eerste gezinswoning? Dan ben je waarschijnlijk akkoord voor 2%. In Wallonië? Waarschijnlijk 3%. Laat een notaris dit alvast bevestigen – geen verrassingen later.
Stap 3: Bepaal je prioriteiten
Wil je dicht bij werk? Heb je een bepaalde woonoppervlakte nodig? Zijn andere zaken flexibel (locatie, aantal kamers, onderhoudsstaat)? Dit helpt enorm bij focus.
Stap 4: Vergelijk makelaars en vraag gratis schatting aan
Via immomakelaarvergelijker.be kun je gemakkelijk makelaars vergelijken. Vraag ook een gratis schatting aan – dit geeft je zicht op marktprijzen en helpt overbiedingen voorkomen.
Stap 5: Maak realistische keuzes
Je wilt misschien een villa in het centrum, maar als je budget €200.000 is, wees dan realistisch. Zou je ook blij zijn met een goed onderhouden appartement? Een huis verder weg van het centrum? Dit vergroot je kansen aanzienlijk.
Stap 6: Onderhandel professioneel
Wees niet emotioneel over woningen. Een aankoopmakelaar helpt hier enorm. Dien sterke biedingen in, maar laat je niet meeslepen in biddingwars – vooral niet als eerste koper.
Stap 7: Laat een huisexpert inspecteren (optioneel maar slim)
Voor ouderen woningen is het zinnig een bouwkundig onderzoek te doen. Dit kost €300-€800 maar voorkomt nare verrassingen na aankoop.
Financieringsopties: meer dan standaardhypotheek
Voor sommige starters geldt aanvullende steun. In bepaalde gemeenten in Nederland (Alkmaar, Haarlemmermeer) is er een “starterslening” – een extra lening naast je hypotheek tot 20% van koopsom. In België is dit minder gebruikelijk, maar controleer of jouw gemeente iets aanbiedt.
Tevens kan de leningsimulator van immomakelaarvergelijker helpen om je financieringsmogelijkheden in te schatten – snel en gratis.
Belastingvoordeel: betaal niet meer dan nodig
Een cruciale herinnering: controleer dat je notaris het juiste registratierechttarief toepast. Helaas gebeuren administratieve fouten – starters betalen soms 3% in plaats van 2%, omdat hun situatie niet correct is gedocumenteerd.
Zorg dat je notaris vooraf bevestigt welk tarief van toepassing is. Dit staat in de definitieve akte vermeld.
Conclusie: 2025 is jouw jaar
De combinatie van verlaagde registratierechten, stabiele hypotheekrentes en meer huishoudens die inkomen (en dus meer kunnen lenen) maakt 2025 voor starters aantrekkelijker dan voorgaande jaren. Met goed advies en voorbereiding kunnen jonge Belgen niet alleen hun droomwoning vinden – ze sparen ook tot €5.000 op registratierechten.
De sleutel is voorbereiding. Bepaal je budget realistisch, vergelijk makelaars, vraag een gratis schatting aan, en wees rationeel – niet emotioneel – bij biedingen.
Klaar om je eerste woning te kopen? Start met een gratis makelaarvergelijking en een gratis schatting op immomakelaarvergelijker.be. Dit kost niets, maar bespaard je duizenden euro’s door slimme keuzes en professioneel advies. Je eerste woning verdient die voorbereiding.
0 reacties