Een nieuwbouwwoning kopen voelt veilig: alles is vers, modern, volgens normen gebouwd. Toch kunnen er fouten ontstaan: scheuren in muren, leidingen die roesten, slechte waterdichting, funderingsproblemen. Sommige verschijnen meteen, andere pas jaren later.

Daarom bestaat in België een uitgebreid garantienetwerk dat je beschermt. Maar veel kopers begrijpen de verschillende lagenniet: wat is de decennale verzekering? Hoe zit de Wet Breyne? Wat dekt de tienjarige aansprakelijkheid en wat níét? En waar zit de praktische val?

Deze gids legt alle lagen helder uit, zodat je weet wat je werkelijk beschermt – en waar je zelf op moet letten.

De drie garantielagen bij nieuwbouw in België

1. Contractuele garantie (6 maanden tot 3 jaar)

Dit is de eerste bescherming, vastgelegd in je koopcontract of aanneemovereenkomst:

Startpunt: 3 maanden na definitieve oplevering
Duur: meestal 6 maanden tot 3 jaar, afhankelijk van wat je afsprak
Wat dekt het: zichtbare gebreken, gebruiksgoederen (toiletpapier, lampen), afwerkingsgebreken, geringe bouwfouten

Belangrijk: deze contractuele periode is kort en specifiek. Na afloop heb je hier geen recht meer op.

De Wet Breyne bepaalt dat bouwers minstens 6 maanden garantie moeten geven op zichtbare gebreken.

2. Tienjarige aansprakelijkheid (10 jaar voor structurele gebreken)

Dit is de zwaarste kanonnen – en verplicht sinds 1 juli 2018:

Startpunt: bij voorlopige oplevering (niet bij aankoop!)
Duur: volledige 10 jaar
Wat dekt het: ernstige structurele gebreken in soliditeit, stabiliteit of waterdichting die de veiligheid/duurzaamheid in gevaar brengen

Voorbeelden van gebreken die onder tienjarige aansprakelijkheid vallen:

Scheuren in muren die stabiliteit bedreigen
Gebreken in de fundering
Leidingen die roesten en waterschade veroorzaken
Slechte afdichting van dak en ramen die ernstige waterinfiltratie veroorzaken
Riolering die niet werkt
Gewapend beton dat defect is

Wat valt NIET onder tienjarige aansprakelijkheid:

Gewone slijtage
Gebreken in afwerking (slechte verflaag, klein krasje in hout)
Slecht onderhoud door jou als eigenaar
Kleine scheurcracks die geen structurele gevolgen hebben

De decennale verzekering (verplicht sinds 2018)

Deze verzekering is wettelijk verplicht voor bouwbedrijven, architecten en anderen in de bouwketen sinds juli 2018:

De bouwer/aannemer moeten verplicht getuigenissen van hun verzekeraar op de werf hebben.
De decennale polis dekt de volledige wederopbouwwaarde van het gebouw (minimaal €500.000).
Jij betaalt de premie NIET: die is inbegrepen in je aanneemsom. Je profiteert enkel van de bescherming.

Daarom: check altijd dat je bouwbedrijf actuele verzekeringsdocumenten kan tonen. Zonder decennale verzekering kan het bouwbedrijf niet legaal werken.

3. Fabrieksgarantie op toestellen (1-5 jaar)

Apparaten (boiler, cv-ketel, sanitair, deurklinken) hebben typisch fabrieks‑ of leveranciersgarantie:

Duur: 1-5 jaar, afhankelijk van toestel
Wat dekt het: defecten aan het apparaat zelf
Waarschuwing: veel fabrieken zijn failliet gegaan; dan is je garantie waardeloos

Wet Breynie: bescherming tijdens de bouwfase en erna

De Wet Breyne (Wet op de bescherming van de bouwheer) beschermt je niet alleen met de tienjarige aansprakelijkheid, maar ook in de bouwfase zelf:

Verplichte waarborg: de projectontwikkelaar moet minstens 5% van de contractprijs als waarborg storten als bescherming tegen zijn faillissement.
Betaalbescherming: je mag slechts in fasen betalen, gekoppeld aan werkstadia (30% bij gunning, 30% halfweg, 30% bij oplevering, 10% daarna).
Sleutelklaarheid: wat je koopt moet geleverd worden conform afspraken; anders krijg je schadevergoeding.
Voltooiingsgarantie: mocht het bouwbedrijf failliet gaan, een ander bedrijf maakt het af en de kosten worden gedekt door de waarborg.

Praktische timeline: het opleverings- en garantieproces

Fase 1: Voorlopige oplevering

Dit is een cruciaal moment:

Je inspecteerde samen met de bouwer de woning (nog niet definitief opgeleverd)
Jullie stellen vast welke zichtbare gebreken er zijn en maken een lijst (Protocol van oplevering – PV)
Je noteert ALLES wat je mankeert: schemering schilderwerk, krasjes, misaligned deuren, defecte lampen, stukken kabel, verfvlekken

Waarschuwing: van zodra je het PV ondertekent, start de tienjarige aansprakelijkheid. Gebreken die je niet hebt opgemerkt, zijn voortaan JOUW risico – je moet deze dan veel later aangetekend melden.

Dus: wees extreem voorzichtig. Neem fotos, laat niets over het hoofd.

Fase 2: Contractuele garantiefase (6 maanden tot 3 jaar)

De bouwer heeft nu tijd om gebreken uit het PV op te lossen:

Dit is de contractuele garantieperiode: kort en voor zichtbare/kleine gebreken.
Bouwer moet alles herstellen zonder kosten.
Ga niet akkoord met definitieve oplevering als dit niet gebeurd is.

Fase 3: Definitieve oplevering (1 jaar na voorlopige)

Dit is definitief:

Alle gebreken van het PV moeten hersteld zijn, anders krijg je schadevergoeding uit de waarborg.
Wanneer je hier akkoord mee gaat, accepteer je de werken volledig – weinig mogelijkheden achteraf.

Tip: onderteken NOOIT akkoord met definitieve oplevering zonder alles dubbel gecontroleerd te hebben.

Fase 4: Tienjarige aansprakelijkheid (10 jaar na voorlopige oplevering)

Zelfs na definitieve oplevering blijft de bouwer 10 jaar lang aansprakelijk voor ernstige structurele gebreken:

Ontdek je dus 3 jaar later dat scheuren in muren te wijten zijn aan een fundamentfout, je kunt dit nog aankaarten.
Maar: je moet dit aangetekend melden en met experts bewijzen dat het een ernstig gebrek is.

Valkuilen en waar je voorzichtig moet zijn

1. Niet alle garanties zijn gelijk

Contractuele garantie (6 mnd): oppervlakkig
Tienjarige aansprakelijkheid: diepgaand, maar moeilijk te bewijzen en veel procedures

Veel kopers denken dat alles 10 jaar dekt; dat is onjuist.

2. Gebreken uit je gebrekenlijst moeten duidelijk zijn

Staat je gebrek niet in het PV van voorlopige oplevering? Dan moet je het later aangetekend melden aan de bouwer. Dit is ingewikkelder dan het lijkt – veel bouwers negeren aangetekende post.

Zorg dat ALLES in het PV staat, ook kleinigheden.

3. Bewijzen is moeilijk

Voor tienjarige aansprakelijkheid moet je bewijzen dat:

het gebrek ernstig is (stabiliteit, veiligheid, waterdichting)
het niet zichtbaar was bij oplevering
het te wijten is aan de bouwer (niet aan slecht onderhoud of normale slijtage)

Dit vereist vaak bouwkundige expertise en rechtszaken. Kostend en langdradig.

4. Fabrieken kunnen failliet gaan

Toestellen (verwarming, sanitair, apparaten) zijn soms van fabrieken die failliet gaan. Dan is je fabrieksgarantie waardeloos. Dit is je eigen risico; de bouwer is niet aansprakelijk.

5. “Allrisk verzekering” is niet hetzelfde als decennale

Allrisk verzekering = verzekering tegen schade TIJDENS bouw (ongelukken, diefstal, storm)
Decennale verzekering = verzekering TEGEN aansprakelijkheid van bouwers NA bouw

Verschillende dingen! Check dat je bouwer beide heeft.

Praktische checklist bij nieuwbouw

Voordat je een nieuwbouwwoning koopt:

✓ Lees het koopcontract en garantiebepalingen zorgvuldig.
✓ Check dat bouwbedrijf decennale verzekeringscertificaten heeft.
✓ Begrijp dat Wet Breyne je beschermt, maar vraag details.
✓ Plan twee bezoeken op minimaal voorlopige oplevering: één keer zelf lang doorkijken, én bijv. met architect of adviseur.
✓ Maak gedetailleerde foto’s van het PV; ook van kleine dingen.
✓ Ga NIET akkoord met definitieve oplevering als PV‑gebreken niet hersteld zijn.

Bij problemen ná oplevering:

✓ Reageer altijd schriftelijk (aangetekend) op problemen.
✓ Laat bij twijfel een bouwkundige expert inspectie doen.
✓ Overweeg juridische begeleiding voor ernstige gebreken.

Conclusie: garanties zijn complex, voorbereiding is essentieel

Garanties op nieuwbouw in België zijn uitgebreid – van Wet Breyne tot decennale verzekeringen en tienjarige aansprakelijkheid. Toch zijn ze niet waterdicht:

Contractuele garanties (6 maanden) zijn kort en klein.
Tienjarige aansprakelijkheid is machtig, maar vereist bewijsvoering en juridische actie.
Veel hangt af van wat je kunt aantonen en documenteren bij oplevering.

De best beschermde koper is degene die:

Het koopcontract grondig leest en garantiebepalingen begrijpt.
Bij voorlopige oplevering extreem voorzichtig is en alles documenteert.
Nooit akkoord gaat met definitieve oplevering zonder volledig herstel van PV‑gebreken.
Weet dat na definitieve oplevering bewijsvoering en procedures veel moeilijker worden.

Nieuwbouw biedt dus echte bescherming – mits je weet hoe het werkt en actief je rechten bewaakt.

Inhoud verbergen

1. Nieuwbouw kopen: waarom zijn garanties zo cruciaal?

2. De drie garantielagen bij nieuwbouw in België

3. 1. Contractuele garantie (6 maanden tot 3 jaar)

4. 2. Tienjarige aansprakelijkheid (10 jaar voor structurele gebreken)

5. De decennale verzekering (verplicht sinds 2018)

6. 3. Fabrieksgarantie op toestellen (1-5 jaar)

7. Wet Breynie: bescherming tijdens de bouwfase en erna

8. Praktische timeline: het opleverings- en garantieproces

9. Fase 1: Voorlopige oplevering

10. Fase 2: Contractuele garantiefase (6 maanden tot 3 jaar)