Hypotheek splitsen: wat bedoelt men daar eigenlijk mee?
“De hypotheek splitsen” wordt in de praktijk gebruikt voor verschillende situaties:
- Je gaat uit elkaar en wil de lening verdelen of één partner laten overnemen.
- Je wil een tweede lening op dezelfde woning (tweede rang hypotheek) voor renovatie, herfinanciering of tweede woning.
- Je wil je bestaande lening herstructureren: bijvoorbeeld opsplitsen in twee delen met verschillende looptijd of rente.
In alle gevallen gaat het erom dat de bestaande hypothecaire situatie wordt aangepast, zonder dat je per se je woning verkoopt.
Deze gids legt drie grote scenario’s uit:
- Hypotheek splitsen bij scheiding/relatiebreuk
- Een tweede lening bovenop je bestaande hypotheek (tweede rang)
- Hypotheek herstructureren bij herfinanciering
En vooral: wat mag je verwachten van de bank – en wat níét.
1. Hypotheek splitsen bij scheiding of relatiebreuk
Dit is veruit het meest voorkomende scenario. Een koppel gaat uit elkaar en heeft:
- één gezamenlijke woning
- één gezamenlijke hypothecaire lening (meestal elk 50% eigenaar, maar 100% hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld)
De vraag wordt dan: wat gebeurt er met huis én lening?
Mogelijke pistes:
- Woning verkopen, lening volledig terugbetalen
- Eén partner koopt de ander uit en neemt de lening over
- Woning behouden in mede‑eigendom (tijdelijk)
Belangrijk: “desolidarisatie” (décharge) bij uitkoop
Zelfs als je privé afspreekt dat één partner de lening op zich neemt, blijft de bank juridisch het recht behouden om bij beide ex‑partners te innen, zolang de naam niet officieel geschrapt is uit het kredietcontract.
Daarom is décharge cruciaal:
- Décharge = officiële bevestiging van de bank dat de vertrekkende partner niet langer medekredietnemer is.
- Zonder décharge blijft de ex‑partner hoofdelijk aansprakelijk, ook al bezit hij/zij het huis niet meer.
- De bank geeft enkel décharge als blijkt dat de overnemende partner het krediet alleen kan dragen (inkomen, lasten, quotiteit).
Wordt décharge geweigerd, dan zijn er drie opties:
- Huis toch verkopen en lening volledig aflossen.
- Beide partners blijven op krediet én eigendom staan (vaak onwenselijk).
- Herfinanciering/herstructurering bij een andere kredietgever (eventueel met nieuwe voorwaarden).
Hoe wordt de uitkoopsom bepaald?
- Marktwaarde woning (via schatting): bijvoorbeeld €250.000
- Restschuld lening: bijvoorbeeld €90.000
- Netto‑waarde: €250.000 – €90.000 = €160.000
- Bij 50/50: uitkoopsom = helft netto‑waarde = €80.000 (eventueel bijgestuurd voor verschillende eigen inbreng).
Deze €80.000 moet de overnemer financieren uit spaargeld of een extra krediet bovenop de bestaande lening.
Daarmee kom je automatisch in het tweede splitsingsscenario.
2. Tweede lening of tweede rang hypotheek op je woning
Als je al een lopende hypotheek hebt, maar extra geld nodig hebt (voor uitkoop, renovatie, herfinanciering of tweede woning), zijn er grofweg twee opties:
- Een volledig nieuwe hypothecaire lening bovenop je huidige lening;
- Een tweede rang hypotheek of herfinanciering.
Nieuwe hypotheek bovenop huidige lening
Een bank beschouwt dat als een tweede woonkrediet:
- Je moet opnieuw naar de notaris (nieuwe hypotheekinschrijving).
- Je betaalt opnieuw notariskosten en (indien van toepassing) registratierechten.
- De bank evalueert of je twee leningen tegelijk kan dragen (strikte inkomensnormen, hogere eigen inbreng, lagere maximale LTV).
Deze optie wordt vaak gebruikt voor:
Tweede rang hypotheek
Bij een tweede rang hypotheek neemt een bank een bijkomende hypotheek op dezelfde woning, maar in tweede rang:
- De bank met eerste rang wordt altijd eerst terugbetaald bij gedwongen verkoop.
- De kredietgever in tweede rang komt pas daarna aan de beurt.
- Daardoor is tweede rang risicovoller voor de kredietgever → hogere rente.
- Hergroeperen van leningen (consumentenkredieten, autoleningen, bestaande hypotheek) in één nieuwe hypothecaire lening.
- Financiering van een groter project (bijv. renovatie, verbouwing).
- Niet elke bank biedt tweede rang hypotheken aan.
- Rente ligt meestal merkbaar hoger dan bij eerste rang.
- Maximale leencapaciteit wordt strenger beoordeeld (inkomen, totale schuldenlast).
Een tweede rang hypotheek is dus een vorm van “splitsen” waarbij je bestaande lening blijft bestaan, maar er een extra hypothecaire waarborg bovenop komt – met gedeeltelijk andere voorwaarden.
3. Hypotheek herstructureren: splitsen in twee delen
Los van relatiebreuk wordt een lening soms ook “gesplitst” om flexibeler te zijn:
- Een deel kortere looptijd met hogere maandlast (sneller kapitaal afbouwen)
- Een deel langere looptijd met lagere last (meer ademruimte)
- Of een deel vaste rente en een deel variabele rente
Dit gebeurt meestal bij herfinanciering:
- Ofwel bij eigen bank (aanpassing van bestaande lening)
- Ofwel bij overstap naar andere bank (nieuwe akte, oude lening aflossen).
Splitsen kan interessant zijn als:
- Je nu een hoger inkomen hebt en een stuk sneller wil aflossen, maar toch een deel “comfortzone” wil houden.
- Je renovaties plant en een deel lening later wil kunnen herzien.
- Je risico wil spreiden tussen vaste en variabele rente.
Herstructurering is maatwerk; banken en kredietbemiddelaars simuleren verschillende combinaties. Een leningsimulator helpt je vooraf je grenzen te kennen.
Waar moet je in alle splitsingsscenario’s op letten?
1. Bank is nooit gebonden door je privé‑afspraken
Zelfs als een echtscheidingsakkoord of familierechter bepaalt dat één ex‑partner de lening verder zal betalen, blijft de bank gerechtigd om beiden aan te spreken zolang beiden op het contract staan.
Desolidarisatie (décharge) door de bank is dus altijd beslissend.
2. Lening splitsen ≠ automatisch goedkoper
Extra leningen, aktekosten en tweede rang hypotheken betekenen vaak:
- Nieuwe notariskosten
- Registratiekosten (bij nieuwe hypotheken)
- Soms hogere rente op de extra lening
Een zuivere herfinanciering (oude lening volledig vervangen door nieuwe, goedkopere lening) kan voordeliger zijn dan “stukken” blijven stapelen.
3. Let op totale schuldenlast en quotiteit
Met meerdere leningen op één woning, of met nieuwe kredieten voor uitkoop, schiet je loan‑to‑value (LTV) en totale schuldenlast snel omhoog:
- Hogere LTV = hogere rente en striktere voorwaarden.
- Totale maandlast (alle kredieten samen) mag een bepaalde procent van jouw netto‑inkomen niet overschrijden (vaak 30–40%).
Hou dus steeds de totaalplaatje in de gaten, niet alleen de aparte lening.
4. Hypotheek splitsen na scheiding: ook fiscale impact
Bij uitkoop en toewijzing van eigen woning:
- Er is meestal verdeelrecht verschuldigd (in Vlaanderen vaak 1% op de waarde van de toegewezen helft van de woning).
- De partner die vertrekt, kan zijn/haar deel van de hypotheekrenteaftrek verliezen.
- De partner die blijft, zal fiscale optimalisatie opnieuw moeten bekijken.
Laat deze impact altijd door notaris/fiscalist inschatten.
Praktische stappen als je hypotheek wil splitsen
- Situatie helder in kaart brengen
- Restschuld(en)
- Huidige rente en looptijd
- Marktwaarde woning (via gratis schatting)
- Inkomen(s) en andere schulden
- Scenario bepalen
- Scheiding: verkopen, uitkopen of mede‑eigendom behouden?
- Renovatie/tweede woning: nieuwe lening of tweede rang?
- Herfinanciering: volledige oversluiting of gedeeltelijke splitsing?
- Simulatie laten maken
- Gebruik een leningsimulator om verschillende maandlastscenario’s te testen.
- Stap naar bank én kredietbemiddelaar om meerdere voorstellen te krijgen.
- Juridische begeleiding inschakelen
- Onderhandel en leg alles schriftelijk vast
- Met ex‑partner (uitkoopbedrag, wie doet aanvraag, wie blijft in woning).
- Met bank (wie blijft medekredietnemer, wanneer décharge effectief wordt verleend, voorwaarden van nieuwe of gesplitste lening).
Conclusie: hypotheek splitsen is geen trucje, maar maatwerk
“De hypotheek splitsen” klinkt eenvoudig, maar raakt tegelijk:
- je relatie‑ en vermogenssituatie
- je risico als (ex‑)partner
- je totale schuldenlast en toekomstig wooncomfort
Bij scheiding is het absoluut cruciaal om niet alleen afspraken te maken met elkaar, maar vooral met de bank (décharge), en die correct te laten verankeren door notaris en, waar nodig, bemiddelaar.
Bij extra leningen of herfinancieringen is het belangrijk om het geheel te optimaliseren: niet zomaar een tweede lening nemen, maar eerst simuleren of een volledige herfinanciering of andere structuur niet voordeliger is.
Gebruik een leningsimulator om je grenzen en mogelijkheden scherp te stellen, vraag een gratis schatting voor objectieve marktwaarde, en schakel zo nodig een ervaren makelaar of kredietbemiddelaar in via makelaars vergelijken.
Zo wordt hypotheek splitsen geen paniekreactie, maar een doordachte hertekening van je financiële toekomst.
0 reacties