Makelaars in Wallonië
Wallonië is België’s meest betaalbare vastgoedregio, met lagere aankoopprijzen en recent sterk toegenomen vraag.
Wallonië is België’s meest betaalbare regio, waar vrijstaande huizen mediaan €310.000 kosten (vs. €420k in Vlaanderen) en appartementen slechts €182.000. De verlaging van registratierechten naar 3% (januari 2025) heeft een vraagexplosie veroorzaakt met +17% transacties in Q1 2025. Makelaars vergelijken is essentieel voor micro-locatie expertise en renovatieverplichting-navigatie.
Met onze platform vergelijk je transparant commissietarieven van verschillende erkende makelaars, ervaring en specialisaties in Vlaanderen, reviews en ratings van echte klanten, en services zoals verkoopsupport, professionele fotografie en juridische hulp.
Alle makelaars op onze platform zijn IPI/BIV-erkend, wat betekent dat zij aan strenge professionele normen voldoen. Privacy is gegarandeerd – je gegevens worden alleen gedeeld met makelaars die echt relevant zijn voor jouw situatie.
Marktoverzicht 2025
Betaalbare prijzen, 3% registratierecht en gefaseerde renovatieverplichtingen maken Wallonië aantrekkelijk voor starters, forenzen en investeerders.
Mediaan vrijstaand huis
Mediaan appartement
Registratierecht (primaire woning)
Groei transactievolume
Prijzen per Provincie
Wallonië toont sterke prijsvariatie tussen provincies, van premium Waals-Brabant tot betaalbaar Henegouwen.
Luik
€/m² App:
€2.292
€/m² Huis:
€1.708
Mediaan:
€162K–€220K
Universiteit (30K+ studenten), handelshaven, techgroei. +6–8% jaarlijks voorspeld.
Namen
€/m² App:
€2.553
€/m² Huis:
€1.673
Mediaan:
€164K–€240K
Regionale regeringszetel, Samber-rivier, familieaantrekkelijk. Stabiel groeipotentieel.
Waals-Brabant
Premium€/m² App:
€3.244
€/m² Huis:
€2.342
Mediaan:
€280K–€380K
Brusselnabijheid (Waterloo €320–400K, Ottignies €280–350K). Premium forensenmarkt.
Luxemburg
€/m² App:
€2.448
€/m² Huis:
€1.620
Mediaan:
€180K–€250K
Landelijk, toerisme-appèl, Ardennen natuur. Tweede woningen en vakantiehuizen.
Henegouwen
Goedkoopste€/m² App:
€1.847
€/m² Huis:
€1.411
Mediaan:
€140K–€190K
Charleroi postindustrieel, best huurrendement (5,7–5,8%). Transformatiepotentieel.
Populaire Steden in Wallonië
Van universitaire hub Luik tot betaalbaar Charleroi en premium Waterloo – elke stad biedt unieke waarde.
Luik (Liège)
€/m² App:
€2.426
€/m² Huis:
€1.790
Mediaan:
€162K–€220K
30K+ studenten, handelshaven, tech groei. Huurrendement 5,0%. Grootste Waalse stad met economische dynamiek.
Namen (Namur)
€/m² App:
€2.795
€/m² Huis:
€2.105
Mediaan:
€164K–€240K
Regionale regeringszetel, Samber-rivier, families-aantrekkelijk. Huurrendement 5,2%. Stabiel groeipotentieel.
Charleroi
Best rendement€/m² App:
€1.610
€/m² Huis:
€1.310
Mediaan:
€128K–€180K
Post-industrieel, luchthaven (Ryanair hub), universiteit-campus 2023. Best huurrendement 5,7–5,8%. Transformatie-potentieel.
Waterloo
Premium€/m² App:
€3.100
€/m² Huis:
€2.500
Mediaan:
€320K–€400K
Waterloo-slag museum, welgesteld, groen. Duurste Waalse stad met premium-prestige en erfgoed.
Ottignies
€/m² App:
€2.800
€/m² Huis:
€2.200
Mediaan:
€280K–€350K
Nabij Brussel, station, jonge families. Groeiend forensisch aantrekkelijk voor Brusselaars.
Doornik (Tournai)
€/m² App:
€2.153
€/m² Huis:
€1.637
Mediaan:
€165K–€230K
UNESCO kathedraal, kunstenaars, toerisme. Stabiel met niche erfgoed-appèl voor cultuurliefhebbers.
Registratierechten: 3% in Wallonië (sinds 2025)
Wallonië biedt 3% registratierecht voor primaire woningen – aanzienlijk lager dan Brussel (12,5%) maar iets hoger dan Vlaanderen (2%). Bespaar tot €13.341 vs. Brussel.
Wallonië bespaart €33.250 t.o.v. Brussel, maar betaalt €3.500 meer dan Vlaanderen.
| Component | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | €250.000 |
| Registratierechten (3%) | €7.500 |
| Notariskosten (gem.) | €3.800 |
| Hypotheekkosten (4% geleend) | €480 |
| TOTAAL BIJKOMENDE KOSTEN | ~€11.780 |
| % van aankoopprijs | ~4,7% |
Renovatieverplichting: Gefaseerd Traject (Tot 2041)
Wallonië heeft de langzaamste renovatie-escalatie van alle regio’s. Dit geeft kopers meer tijd en minder urgentie-kostendruk – een aanzienlijk voordeel vs. Vlaanderen/Brussel.
Minimumdoel: EPC D
Voor aankoop: deadline juli 2026 (5 jaar om EPC D te bereiken)
Typische renovatie E→D:
- Isolatie (dak, muren, vloer)
- Verwarmingsupgrade (condensatieketel)
- Dubbele beglazing
Einddoel: EPC A
Gefaseerd: C (2031), B (2036), A (2041) — het traagste renovatietraject in België
Verdere renovatie D→A:
- Warmtepomp installatie
- Zonnepanelen
- Geavanceerde isolatie
- Isolatie: tot €3.000 per component
- Warmtepomp: tot €6.000
- Zonnepanelen: tot €2.500
- Dubbele beglazing: tot €1.500
- BTW-reductie 6% op renovaties (vs. 21% standaard)
- Groenlening met voordelige rente
- EPC-premie na energieaudit
Wie Wallonië Aantrekt: Kopersegmentatie
Van starters tot forenzen en investeerders – elk segment vindt unieke waarde in Wallonië’s betaalbaarheid.
Starters & Jonge Gezinnen
- Eerste aankoop, 25–35 jaar
- Salaris €30–45K netto
- Kinderen 0–3 jaar, huizen gewenst
- Brussel/Vlaanderen-migratie
3% registratierecht (€7.500 op €250K) vs. 12,5% Brussel (€31.250) = €23.750 besparing.
Life-changing voor starters.
Forenzen uit Vlaanderen
- Werkgelegenheid Vlaanderen
- Gezinnen, 35–50 jaar
- Auto-forenzen, 30–45 min
- Zoeken betaalbaarheid + rust
Border towns: Flobecq (39% Vlamingen), Ellezelles (38%). Ardennen-villa’s + landelijk leven.
Investeerders
- Luik: 5,0% bruto
- Namen: 5,2% bruto
- Charleroi: 5,7–5,8% (BEST)
- Student Luik: 4,5–5,5%
Indexatiebeperkingen (o.a. gekoppeld aan EPC) kunnen groei beperken.
Langere renovatie-horizonnen = voordeel vs. Vlaanderen.
Trends & Marktevolutie (2023-2026)
Van 2023 marktbevriezing tot 2025 belastingvoordeel-explosie – en 2026 voorspelde normalisering.
- ▼ Transacties: −9,4% op jaarbasis in Wallonië (ergste daling van de drie regio’s)
- ▼ Hypotheekrentes 3,5–4,5% elimineerden betaalbaarheid
- ▼ Huizen −5,4% prijscorrectie; appartementen bleven stabiel
- ▲ Huizen +5,1% op jaarbasis (Q3 2024)
- — Appartementen −0,4% (vrijwel stabiel, geen volatiliteit)
- ▼ Bouwvergunningen −10,1% (aanbodtekort blijft)
- ▼ Transacties −5,4% op jaarbasis (nog negatief maar stabiliserend)
- ▲ Januari 2025: verlaging registratierechten 12,5% → 3% (−9,5 pp)
- ▲ Gemiddelde besparing: ~€26.701 op €281.069 eigendom
- ▲ Transacties: +17% in Q1 2025 t.o.v. Q1 2024 (demand-spike)
- ℹ Prijzen: +17,8% gemiddeld in Q1 2025 t.o.v. 2024 (geen organische groei — koper-mix verschuift naar duurdere woningen)
- ⚠ Huurmarkt: indexatiebeperkingen temperen investeerdersvraag
- ▲ KBC-prognose: +3% groei (in lijn met inflatie)
- — ING-prognose: +1,6% (conservatief; eenmalig effect verdwijnt)
- ℹ Verklaring: belastingvoordeel was eenmalig (januari 2025)
- ⚠ Huurmarkt: indexatie-ordonnantie blijft investeerdersdruk temperen
Verkopen in Wallonië: Waarom Makelaars Vergelijken Essentieel Is
Wallonië’s unieke combinatie van belastingvoordeel-dynamiek, micro-locatie prijsvariatie en renovatieverplichting-complexiteit vereist specialiseerde makelaar-expertise.
Belastingvoordeel
Complexiteit
Realiteit april 2025: de verlaging van de registratierechten werd grotendeels geabsorbeerd in prijsstijgingen. Kopers besparen ± €12.900, maar betalen 12–15% meer voor woningen.
Makelaars rol: Transparant communiceren over fiscale realiteit versus prijsdynamiek - niet elke besparing is “echt”.
Micro-regio
Prijsvariatie (20–30%)
Grensgemeenten tonen extreme variatie: Ellezelles (38% Vlamingen) €290.000 versus Hannuit (5% Vlamingen) €265.000 - ongeveer 20% prijsverschil op slechts 10 km afstand.
Makelaars rol: Expertise in locatie-aantrekkelijkheid en Vlaamse koper-targeting is een belangrijke waarde-driver.
Renovatieverplichting
Strategie
Voordeel voor Wallonië: langzamere escalatie (D tot 2026, A tot 2041) ten opzichte van Vlaanderen (C tot 2028). Dit geeft kopers meer tijd en flexibiliteit.
Makelaars rol: E/F-panden positioneren voor langetermijninvesteerders, niet voor snelle flippers. Tijd is hier een voordeel.
Makelaars vergelijken: vind de beste makelaar voor uw verkoop
Binnen 48 uur nemen erkende makelaars uit uw regio contact met u op voor een persoonlijk voorstel. Vergelijk hun aanpak en tarieven (makelaarskosten vergelijken, transparante vastgoedcommissie), en kies de beste match voor uw woning – gratis en zonder verplichtingen.