Woning kopen via veilingen: kans of risico?
Een woning kopen via een veiling klinkt spannend: lagere prijzen, snelle afhandeling, soms unieke kansen. Maar veel potentiële kopers aarzelen: is het te riskant? Waar moet je op letten? En wie organiseert eigenlijk die veilingen?
In 2025 biedt de veilingroute werkelijk voordelen voor wie voorbereiding en calculatie niet schuwen. Deze gids zet helder uit hoe veilingen in België werken, waar de valkuilen zitten, en wanneer veilingen écht interessant zijn.
Soorten veilingen in België: twee grote categorieën
In België onderscheid je twee soorten veilingen:
1. Vrijwillige openbare verkoop (notarisveilingen)
Dit zijn veilingen waarbij een willende verkoper (via zijn notaris) ervoor kiest om zijn woning publiekelijk te veilen. Waarom?
- Notaris plaatst advertentie met details (locatie, datum, startprijs)
- Bezichtigingsdag(en) vooraf (meestal)
- Veilingdag: bieders bieden openbaar op tegen elkaar
- Meestbiedende wint (bindend bod)
- Betaling en overdracht via notaris
De startprijs is gebaseerd op schatting; vaak kan je lager starten om interesse te lokken.
2. Gedwongen executieverkoop
Dit zijn veilingen waarbij een schuldenaar zijn woning kwijtraakt omdat hij schulden niet betaalt. Meestal initieert een bank dit proces op basis van hypotheekrecht.
Waarom zijn die riskanter?
- Woning wordt verkocht in huidige staat, zonder garanties
- Huurder kan nog in de woning zitten; je moet wachten tot overname
- Juridische complicaties kunnen voorkomen (erfdienstbaarheden, oude lasten)
- Veel minder bezichtigingstijd dan vrijwillige veilingen
Maar: prijzen liggen gemiddeld lager dan reguliere markt, vooral als de schuldenaar wil voorkomen dat al te veel kosten worden opgelopen.
Voordelen van woning kopen via veiling
1. Potentieel lagere prijs
Bij executieveilingen ligt de prijs soms 20-40% onder marktwaarde omdat:
- Schuldenaar is niet in onderhandelingspositie
- Verkoper wil snel klaar zijn (kosten drukken)
- Concurrentie onder bieders kan groot zijn, maar start laag
Bij vrijwillige veilingen is het voordeel kleiner; daar concurreert u gewoon met andere geïnteresseerden op een openbare zitting.
2. Sneller process
- Geen lange onderhandelingen
- Geen gedoe met opschortende voorwaarden (of zeer beperkt)
- Betaling en overdracht binnen weken
3. Grotere zekerheid voor verkoper
Voor de eigenaar (bij vrijwillige veiling) is het voordeel dat op de veilingdag duidelijk is wie koopt en voor welk bedrag – geen afspringingen meer.
4. Transparantie
De veilingprocedure is gestandaardiseerd en juridisch helder; iedereen speelt volgens dezelfde regels.
Risico’s en valkuilen: waar moet je voorzichtig zijn?
1. Beperkte of geen bezichtiging
Vooral bij executieveilingen kunnen kandidaten de woning weinig of niet van binnenuit bekijken. Je koopt dus in feite “blind” – wat kan betekenen:
- Grote verborgen gebreken (rotte ramen, vochtschade, verouderde technieken)
- Slechter onderhoudstoestand dan je verwachtte
- Hoge renovatiekosten die niet in je begroting zaten
Wat je kan doen:
- Vraag notaris om externe foto’s of filmpje
- Huur een inspecteur/bouwkundige die van buiten kan controleren
- Vraag rond in de buurt naar de staat van het pand
2. Geen opschortende voorwaarden (doorgaans)
Bij veilingen is het bod onmiddellijk bindend. Geen voorbehoud van:
- Hypotheekfinancering (je móet betalen, ook als lening afvalt)
- Bodemattest (verontreiniging)
- Stedenbouwkundige regularisatie
Dit maakt veilingen high-risk: je koopt vrijwel “as-is”.
Oplossing:
3. Huurder kan achterblijven
Bij executieveilingen kan de schuldenaar nog huurder(s) hebben. Die huurders hebben rechten, en je kan ze niet zomaar eruit zetten.
- Je erft dus de huurverhoudingen van de vorige eigenaar
- Onderhoudsverplichting blijft voor je spelen
- Eventuele achterstanden kunnen voor jou gelden
Zorg dat je dit helder hebt:
- Vraag notaris welke huurcontracten er zijn
- Wat is de kwaliteit van de huurders? Betalen zij op tijd?
- Hoe lang lopen de contracten nog?
4. Geen normale garanties en bescherming
Bij normale verkoop geeft de verkoper bepaalde garanties (geen grote gebreken, bepaalde staat bereikt). Bij veilingen vervallen die haast helemaal.
- Geen verplichting van de vorige eigenaar om grote gebreken af te handelen
- Geen garantie op duurzaamheid van dak, ramen, installaties
- Je bent volledig afhankelijk van eigen inspectie vooraf
5. Juridische complicaties
Executieveilingen kunnen omgeven zijn door juridische rompslomp:
- Erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld jouw pad loopt over andermans grond)
- Gemeentelijke waarschuwingen (onveilig, te vervallen)
- Fiscale belastingen op het pand (onbetaalde gemeentebelastingen, water)
- Deze lasten gaan mee over op jou als nieuwe eigenaar
Praktische stappen: hoe bied je in op een veiling?
Stap 1: Vind de veiling
Notariale en executieveilingen worden gepubliceerd op:
- Websites van notarissen (notaris.be, lokale kantoren)
- Vastgoedveiling.nl, openbareverkoop.nl, bog-auctions.com
- Lokale kranten (zaterdag‑bijlagen)
- Websites van gerechtsdeurwaarders
Stap 2: Verzamel informatie
- Lees de veilingadvertentie zorgvuldig (datum, locatie, startprijs, bijzonderheden)
- Controleer welke bezichtigingstijden er zijn
- Vraag notaris naar alle relevant documenten: EPC, asbestattest, stedenbouwkundige info, huurcontracten
Stap 3: Inspecteer of laat inspecteren
- Ga zelf kijken als mogelijk (externe bezichtiging)
- Vraag notaris om interne foto’s of documenten over staat
- Overweeg een onafhankelijke inspecteur in te huren
Stap 4: Financiering regelen
- Dit is cruciaal: heb je ZEKER krediet? Want bij veiling kan je niet meer zeggen “ik heb geen lening gekregen”
- Ga naar bank of kredietbemiddelaar EN vraag een kredietbrief of schriftelijke toezegging (niet zomaar een indicatie)
- Zorg dat je alvast 50% van je inschrijvingsgeld heeft (meestal eis notaris)
Stap 5: Bieden
- Je komt op de veilingdag naar het notariskantoor (of bid online bij sommige veilingen)
- Notaris opent het bieden met de startprijs
- Bieders verhogen stap voor stap (vaak in stappen van €1.000 of €5.000, afhankelijk notaris)
- Jouw meest recente bod is bindend
Stap 6: Betaling
- Meestal moet je binnen een bepaalde termijn (bijvoorbeeld 6 weken) betalen
- Betaling aan notaris; die zorgt vervolgens voor overdracht
- Geen betaling = notaris kan je bij gerechtsdeurwaarder inzetten
Is het rendabel? Hoe rekenen je dat uit?
Woning via veiling is interessant als:
- Je volledige krediet alvast geregeld hebt (geen risico op afwijzing)
- Je budget hebt voor onverwachte renovaties (buffers!)
- De startprijs realistisch laag is ten opzichte van marktwaarde
- Je snelheid wenst en geen gedoe met lange onderhandelingen
Niet interessant als:
- Je financiering nog niet gegarandeerd is
- Je geen buffer hebt voor verrassingen
- Je bang bent in haast bied te hoog op te puur emotie
Een realistische raming:
- Veiling startprijs: €150.000
- Je verwacht tot: €180.000
- Latere renovatiekosten: +€20.000
- Totaal: €200.000 vs. €220.000 voor gelijke woning “normaal”
- Voordeel: €20.000, minus vergroting risico
Waarschuwing: opgepast voor veilingmania
Veel kopers raken in “veiling‑koorts” en bieden hoger dan verstandig, gewoon omdat er concurrentie is. Daarom:
- Bepaal VOORAF je absolute maximumprijs
- Vergeet niet de latere renovatiekosten in te calculeren
- Ga je boven je limiet, vraag jezelf af: waarom?
- Ben ik in paniek of realistisch?
Conclusie: veilingen kunnen slim zijn, met voorbereiding
Woning kopen via veiling in België 2025 biedt werkelijk voordelen – snelheid, transparantie, potentieel lagere prijs – maar vraagt grondige voorbereiding:
- Krediet moet al rondzie
- Inspectie van het pand is cruciaal
- Budget moet extra buffer voor verrassingen hebben
- Juridische check door notaris is niet optioneel
Met die voorzorg kan een veilingianing een slimme stap zijn in je woningkoop‑strategie.
Voordat je zich voor een veiling inschrijft, laat je dus best je financiering definitief verifiëren. Gebruik daarvoor een leningsimulator om je budget vast te stellen, en vraag een gratis schatting van het veilingpand als je twijfelt over de marktwaarde.
Zo wordt veilingkopen geen gok, maar een doordachte opportuniteit.
0 reacties