Word partner
Mekalaars vergelijken

Makelaar Waals-Brabant – Vergelijk de beste immo makelaars

Waals-Brabant bevestigt zijn status als meest robuuste en kapitaalkrachtige vastgoedmarkt van Wallonië, gedreven door de Brusselse invloed en een uitzonderlijk hoog prijsniveau. In 2025 versnelde de markt door de historische verlaging van de registratierechten naar 3%, wat leidde tot een sterke heropleving van transacties en stijgende prijzen – vooral in het hogere segment rond Waterloo, Lasne en Waver. Tegelijk positioneert de provincie zich als strategische residentiële uitwijkzone voor Brusselse kopers, aangetrokken door ruimte, mobiliteit (GEN/RER) en fiscale voordelen. Richting 2026 verschuift de focus naar energieprestaties: de renovatieverplichting zal de markt splitsen tussen energiezuinige woningen met premieprijzen en renovatiepanden met kortingen. Voor wie een makelaar Waals-Brabant zoekt, betekent dit een markt in transitie waarin locatie nabij Brussel en PEB-kwaliteit de sleutel zijn tot waarde en verkoopkracht.

makelaar Waals-Brabant
Mediane prijs (hogere segment)
€500k+
Waals-Brabant blijft premium
Transacties (YoY 2025)
+12,4%
Herleving door fiscale prikkel
Registratierechten
3%
(vs. 12,5% Brussel)
Energie-regels
PEB G-ban
Juli 2026 (F-ban 2028)
Vergelijk makelaars in Waals-Brabant

Waar staat Waals-Brabant binnen België?

Prijs & Trend Overzicht 2025-2026

Waals-Brabant: #1 Duurste provincie Wallonië
Mediane prijzen Q3 2025 per woningtype – significant boven Waals gemiddelde
Woningen
Open bebouwing (4 gevels):
€500k+
Halfopen/gesloten bebouwing:
€350k–450k
Waals gemiddelde (referentie):
€200.250
Appartementen
Prijs/m² Waals-Brabant:
€2.750–3.200/m²
Rest Wallonië gemiddelde:
€2.000–2.500/m²
Premium verschil:
+15–30%
Waarom deze prijzen?
Brussels-proximity premium: 15–30 min Brussel-pendelafstand verhoogt prijzen structureel boven rest Wallonië
Socio-economische compositie: Hoger inkomensprofiel (mediaan €28.500 vs. €22.000 rest Wallonië)
3% registratierechten-voordeel: Brussels-uitwijkers kiezen Waals-Brabant (± €19.125 besparing op €450k)
Transactie-explosie 2025: +12,4% YoY (vs. +8–10% rest Wallonië) = vraag-overdruk
Vergelijk makelaars in Waals-Brabant

Prijszones Waals-Brabant 2025-2026

Waterloo-driehoek (Premium)
Waterloo, Lasne, Rixensart – Hoogste prijzen Wallonië
Prijs/m² appartementen:
€3.000–3.500/m²
Mediane huis 4 gevels:
€525k–600k+
Wat maakt dit duur?
• 30% EU-burgers + diplomaten (internationale scholen: St. John's, EEB2)
• Slag van Waterloo toerisme-erfgoed (60.000+ bezoekers/jaar)
• 18–20 min Brussel-trein (ideaal Brussel-pendel)
• Premium voorzieningen + groene setting
Ottignies-Louvain-la-Neuve (Student Motor)
UCL-campus – BESTE rendement België (7–8% yields)
Prijs/m² appartementen:
€4.382/m²
Student-splits rendement:
7–8% netto
Waarom hoogste Wallonië/m²?
• 10.000+ UCL studenten = permanente huurvraag (€550–650/kamer)
• 18 min Brussel-trein (Ottignies–Brussel-Zuid direct)
• Campus-periferie splits = BESTE rendement België
• Limited aanbod (universiteit controleert veel vastgoed)
Wavre, Jodoigne, Perwez (Middenmoot)
Brussel-pendelafstand zonder premium-toeslag
Prijs/m² appartementen:
€2.400–2.800/m²
Mediane huis:
€320k–400k
Best-value Waals-Brabant:
• 30–40 min Brussel (nog steeds pendel-haalbaar)
• Betaalbaarder dan Waterloo/Lasne (€100k–150k verschil)
• Gezinnen-focus (scholen, groen, rust)
• Stabiele markt zonder speculatie-druk
Nijvel-rand (Toegangspoort)
Goedkoopste Waals-Brabant, nog steeds boven rest Wallonië
Prijs/m² appartementen:
€2.200–2.600/m²
Mediane huis:
€280k–350k
Instapzone Waals-Brabant:
• Goedkoopste toegang tot 3% registratierechten
• 40–50 min Brussel (limiet dagelijks pendelen)
• First-time buyers die Waterloo/Wavre niet kunnen betalen
• Risico: Lagere liquiditeit dan Waterloo-driehoek

Marktdynamiek 2025-2026

Sterke Kanten
Transactie-explosie 2025: +12,4% YoY (vs. +8–10% rest Wallonië) gedreven door sub-3% hypotheekrente + 3% registratierechten-voordeel = unieke verkopersmarkt 2025–2026.
Brussels-uitwijkers premium: 12,5% → 3% belasting = €19.125 besparing op €450k huis. Waterloo/Lasne/Rixensart profiteren maximaal (15–30 min Brussel-pendelafstand = ideaal).
UCL student-motor Ottignies-LLN: 10.000+ studenten = BESTE rendement België (7–8% netto yields). Campus-periferie splits (€550–650/kamer) met 18 min Brussel-trein = uniek Waals-Brabant voordeel.
Internationale vraag stabiel: Waterloo-driehoek 30% EU-burgers (St. John's School, EEB2 Woluwe) = permanente diplomaten-vraag. Slag 1815 erfgoed + groene amenities = lifestyle-premium boven rest Wallonië.
Risico's & Waarschuwingen
PEB G-ban juli 2026 KRITIEK: 40% woningen F/G-label = onverkoopbaar 2026–2028. Renovatiekosten €30k–60k VOOR verkoop. Waterloo-driehoek oudere villa's = hoogste risico (check PEB VOOR bod).
Prijsplafond-realisme Waterloo: €525k+ mediane prijzen limiteren koperspool. 2026 hypotheekrente-stijging (2,5% → 3,5% scenario) = koopkracht-daling 15–20%. Premium zones eerst geraakt.
Nijvel-rand liquiditeitsrisico: 40–50 min Brussel = limiet dagelijks pendelen. Lager inkomensprofiel + minder voorzieningen = langere verkooptijden (6–9 maanden vs. 3–5 Waterloo).
Ottignies student-markt volatiliteit: COVID-bewijs: online onderwijs = 30–40% huur-drop. UCL-beleid wijzigingen (remote learning permanent?) = structureel risico. NIET blindstaren op yields zonder back-up strategie.

Regelgeving & Fiscale Factoren

3% Basisrecht + Kortingen (tot €20.000 eerste woning)
Significant voordeel vs. Vlaanderen (6%) en Brussel (12,5%)
Structuur Wallonië
Basisrecht
3%
Eerste woning korting
Tot €20.000
Voorbeeld €450k huis: 3% = €13.500 (vs. €56.250 Brussel 12,5%)
Vergelijking België
Vlaanderen:
6% (€27.000 op €450k)
Brussel:
12,5% (€56.250 op €450k)
Besparing Wallonië vs. Brussel: €42.750 op €450k huis!
Strategische Implicaties Waals-Brabant
Brussels-uitwijkers magneet: €42.750 besparing op €450k + 15–30 min pendel = Waterloo-driehoek ideaal
Eerste woning-voordeel: Tot €20.000 extra korting = jonge gezinnen Wavre/Jodoigne (€280k–350k segment)
Premium-segment onbelemmerd: 3% op €600k villa (€18k) vs. €75k Brussel 12,5% = internationale kopers kiezen Waterloo/Lasne
Waarschuwing: Brussels-registratie 12,5% controle streng – domiciliëcontrole VOOR verkoop (minimum 3 jaar residentieel Waals-Brabant voor 3% voordeel)

PEB-Impact Waals-Brabant 2026-2028

KRITIEKE Deadline: PEB G-ban Juli 2026 (F-ban 2028)
40% Waals-Brabant woningen = F/G-label = onverkoopbaar zonder renovatie 2026–2028
Verkoopverbod Timeline
Juli 2026: PEB G-ban
G-label woningen NIET meer verkoopbaar. Renovatie €30k–50k verplicht VOOR verkoop.
Januari 2028: PEB F-ban
F-label woningen onverkoopbaar. Renovatiekosten €40k–60k gemiddeld.
Impact Waals-Brabant Specifiek
Waterloo-driehoek villa's hoogste risico: Oudere 4-gevel huizen (pre-1980) vaak F/G-label. €525k+ mediane prijs = €50k–80k renovatie verwacht voor E-label minimum.
Nijvel-rand trapped equity-risico: Goedkopere woningen (€280k–350k) met F/G-label = renovatiekosten 15–20% woningwaarde. Kopers-pool krimpt dramatisch 2026+.
Ottignies student-panden gemixt: Campus-nabije appartementen vaak modern (C/D-label OK). Ottignies-centrum oudere panden = F/G-risico. Check PEB VOOR student-investering.
Makelaar Actie-Checklist 2025-2026
Verkopers F/G-label
• Renovatie €30k–60k VOOR verkoop (juli 2026 / jan 2028 deadline)
• Prijsdaling 15–25% als ongerenoveerd (kopers eisen korting)
• Marketing-strategie: “Renovatie-opportuniteit” — laatste kans 2025
Kopers Due Diligence
• PEB-certificaat CHECK ALTIJD (max 10 jaar geldig)
• F/G-label = renovatie-offerte VOOR bod (€30k–60k reserveren)
• Waterloo villa’s pre-1980: verwacht F/G zonder renovatie-bewijs
Investeerders Strategie
• Ottignies student-panden: D-label minimum (vermijd F/G volledig)
• Wavre/Jodoigne gezinswoningen: C-label = verkoop-zekerheid 2026+
• Nijvel-rand: GEEN F/G aankoop (trapped equity-risico te hoog)

Voor Wie Is Waals-Brabant 2025-2026?

Brussels-Uitwijkers (IDEAAL)
3% registratierechten + pendel-afstand = beste deal België
Perfecte Match:
€450k+ budget: Waterloo-driehoek (€525k mediane villa) met €42.750 belasting-besparing vs. Brussel 12,5%
Brussel-job behouden: 15–30 min trein (Waterloo/Lasne/Rixensart) = dagelijks pendelen haalbaar
Gezinnen met kinderen: Internationale scholen (St. John’s, EEB2), groene amenities, lifestyle-upgrade vs. Brussel
Let Op:
Domicilie-controle: Brussels registratie 12,5% terugvordering als GEEN 3 jaar Waals-Brabant residentieel bewijs
PEB-check villa’s: Waterloo pre-1980 vaak F/G-label = €50k–80k renovatie VOOR 2026 deadline
Student-Investeerders (BESTE RENDEMENT)
Ottignies-LLN: 7–8% yields = #1 België
Waarom Ottignies Uniek:
10.000+ UCL studenten: Campus-periferie splits (€550–650/kamer) = 7–8% netto yields (BESTE België)
18 min Brussel-trein: Ottignies–Brussel-Zuid direct = back-up verhuur jonge professionals (€800–1.000/maand studio)
Limited aanbod: UCL controleert veel campus-vastgoed = privé-aanbod schaars = prijsstabiliteit
Risico’s:
COVID-bewijs volatiliteit: Online onderwijs = 30–40% huur-drop. NIET blindstaren op yields zonder exit-strategie
D-label minimum vereist: PEB F/G-ban 2026–2028 = student-panden onverkoopbaar. Check certificaat VOOR aankoop
First-Time Gezinnen (Middenmoot Best-Value)
Wavre, Jodoigne, Perwez: €320k–400k + eerste woning korting
Best-Value Waals-Brabant:
€320k–400k segment: Betaalbaarder dan Waterloo/Lasne (€100k–150k verschil) maar nog steeds 3% registratierechten-voordeel
Eerste woning tot €20k korting: Effectieve belasting 1–2% op €320k = €3.200–6.400 (vs. €40k Brussel 12,5%)
30–40 min Brussel: Wavre/Jodoigne/Perwez = dagelijks pendelen nog haalbaar met groene setting + gezinnen-focus
Aandachtspunten:
C-label minimum target: Vermijd F/G volledig (renovatie €40k–60k = 12–18% woningwaarde €320k)
Lagere liquiditeit: Middenmoot verkooptijden 5–7 maanden (vs. 3–5 Waterloo). Plan exit-horizon 7–10 jaar minimum
Vermijd Waals-Brabant Als…
Deze profielen passen NIET bij de markt 2025–2026
Budget <€280k: Nijvel-rand goedkoopste (€280k–350k) maar liquiditeitsrisico hoog. Overweeg Henegouwen/Namen voor <€250k betere value.
Speculatie 1–3 jaar horizon: Premium zones (Waterloo €525k+) = prijsplafond-risico 2026 hypotheekrente-stijging. NIET flip-strategie geschikt.
F/G-label opportunisten: PEB G-ban juli 2026 (F-ban 2028) = onverkoopbaar zonder €30k–60k renovatie. Trapped equity-risico te hoog bij Waals-Brabant prijsniveaus.
50+ min Brussel-limiet: Nijvel-rand (40–50 min) = maximum pendel-afstand. Verder = Henegouwen/Namen goedkoper zonder Waals-Brabant premium-toeslag.
Waals-Brabant-Specifieke Makelaarvergelijking
In Waals-Brabant draait succes om LOCATIE + PEB + FISCALITEIT. Kies makelaars die het verschil kennen tussen de Waterloo-driehoek (premium), Ottignies-LLN (student-motor), en de Nijvel-rand (toegangspoort), én die proactief sturen op de PEB-deadlines 2026–2028 en het 3% registratierechten-voordeel.
Vergelijk gratis makelaars die Waals-Brabant VANDAAG begrijpen: fiscale hefboom (3%) + pendel-as Brussel + PEB-risico’s. 2025–2026 is hét moment om slim te positioneren.